由中国商业地产协会主办，北京中商汇协咨询有限公司承办的“2011商业地产规划设计与运营管理国际论坛”，于2011年9月23-25日在北京京都信苑饭店成功举办。会议期间美国国际设计公司（Design International）、世邦魏历仕、日本福冈地所株式会社的著名商业地产规划设计和运营管理机构的资深专家应邀出席并作精彩演讲，并有来自远洋地产、中粮置地、万方地产等150余位代表出席，以下为出席嘉宾的精彩实录（欲获取演讲嘉宾的全套视频资料，请联系010-68005328，彭先生）： 

    演讲嘉宾：Mr.Gianluca 美国国际设计公司(Design International)总裁
    国际设计公司(Design International)有着近四十年的零售休闲、城市综合体、酒店等商业地产规划设计经验，业务遍布世界各地，屡次获得国际奖项。此外该公司在商业地产市场研究、前期策划、灯光、室内及交通标识设计等方面也具有很高的成就。此次论坛邀请了该公司总裁戴维德先生，由他所担纲设计的开罗地标性建筑埃及艳后购物中心（Cleopatra Mall）荣获了2010世界最佳零售建筑设计奖和2010世界零售地产开发奖。其它代表性作品有：南非摩洛哥商城（Morocco Mall）、意大利Monti Lepini 购物中心、加拿大Lac Mirabel、法国Odysseum购物中心、北京中关村国际商城。此次会议他将重点结合埃及艳后购物中心项目案例和大家共同分享其在不同国家和多元文化的背景下零售休闲地产的前期规划、建筑、交通标识等方面的设计理念和成功经验。   

    Gianluca：大家好！今天很高兴能够来到这里为给大家展现我们公司在商业地产设计及运营管理的经验，我们在这里能够展现愿景和能力，也希望通过我们的展现给大家在商业地产方面有一个好的愿景规划。我们的演讲简报将会给你们很多在商业方面运营与设计管理方面的经验。
   
    首先我们的建筑事务所和一些其他的建筑事务所有所不同，我们提倡的是一个精品的概念，通过我们这么多年的发展里面那些成功的案例来创造和革新新形势下的商业地产。通过最近几年的发展，我们已经在世界的商业地产和商场方面有一定的地位。（图略）
   
    重新审视我们在过去几年成功的发展，完全有信心在这次进入中国市场，带给大家更多在商业地产方面的发展。在这里首先感谢主办方给我们提供的条件，来展现我们过去几年所获得的成就。大家可以看到Design International（简称DI）公司CEO的照片，公司发展理念不仅仅是发展建筑本身，而是根据当地的环境创造一个全新的理念给当地的客户，这一页可以看到我们全球各个地方不同的办公室。我们是1965年成立，到现在也算是历史比较悠久的建筑事务所。在后面的简报中可以看到，早期在北美设计的一些商场仍然在成功的运营中，在1985年，最主要的建筑师和设计团队开始以论坛为重点。我们在1991年的时候也曾经拥有过新加坡办公室。后面几年，我们着重于欧洲、亚洲、北非的市场，慢慢的我们拥有米兰、雅加达等地的分公司，今年我们设定了上海的分公司。那个时候，就有了我们新的CEO，就是帕德瓦先生（音），在他的带领下Design International不仅仅跟随着世界的发展，也随着经济的发展不断的扩张。上海分公司的成立我们也将面临新的挑战，设计团队来自全球不同的地方，我们可以提供一个非常有创意的环境，有非常高的技术能力和实现的能力来挑战，在新的地域里面迎接新的挑战。在那么多的时间里面，DI设计有很多出名的项目，已经经受过时间的考验。我们在屏幕上展现的是历史上几个比较重要的项目，我们曾经在南非、瑞典，都有在当地非常成功的商业项目，在新加坡的商业街，法国的购物中心，埃及非常出名的销售娱乐住宅办公一体化的项目（埃及艳后购物中心）下个月的十月二十二日，我们在北非的摩洛哥购物中心也将正式对外营业。45年的历史里面，DI设计已经在综合发展，商业发展方面有较高的声誉，地图上橙色的地方也表现出我们拥有项目的那些国家。这张简报里面照片的任务是我们公司的奠基人之一，Partner先生，在工作上我们不单单是讨论工作，我们还想为全世界展现我们公司里面每个人的面貌。他不单单是整个公司的奠基人之一，也是他在1985年的时候在伦敦开设新的DI在英国的据点。他现在也非常自豪，我们在近五十年的历史中，在45个国家里面拥有各种不同的项目。
   
    在这个简报的重点是介绍在商业地产领域里面的一些情况，我们的专业是零售建筑业，大家也可以看到，在这么多年的历史里面，我们已经建造了差不多1000万平米的商业地产项目，这里面简单的介绍一下我们在历史上的几个环节，步骤。（图略）
   
    这个项目是在加拿大多伦多一个旧码头，它曾经是作为一个旧的仓库，然后我们的设计将它改造为一个新的商业运营中心，在商业地产的历史中，在美国佛罗里达迈阿密的商城是重要的里程碑，它是作为美国第一个商业零售的生活形式出现在大众的面前，时至今日，仍然是美国迈阿密非常重要的商业区。它其实也创造了一个新的城市购物理念的形态。
   
    这是我们公司比较受欢迎的一个项目，在新加坡做了混合发展的项目，这个项目融合了商业、洲际酒店。这是比较独特的项目，也是我们比较欣赏这个项目的原因之一。首先它是作为混合发展里面非常成功的案例，在建筑上和商业上，它已经成为新加坡的地标性建筑，在这个项目中所做的比较领先于其他建筑事务所的是，是在亚洲第一个拥有玻璃屋顶的商业街。
   
    这是在2009年法国开张的城市综合体项目，这个项目是一个城市发展比较典型的项目，这个项目的特点是整个商业中心的中间有一条门比利埃市（音）比较重要的有轨电车经过，特点是通过这个电车站作为一个起点，作为城市发展的中心，一点点向外扩张，这个项目我们也是在欧洲获得最佳商场奖，2010给我们公司最佳商场奖其实是对我们工作的一种肯定。奖项其实不是对我们公司的一种价值上的肯定，而是对发展商，其实是提升发展商的一个本身的价值，让全世界的人更多的了解成功的案例。（图略）
   
    这个是在埃及开罗的埃及艳后购物中心，大家可以看到这个项目我们同时获得三个奖项，分别是国际商业2010年建筑奖和2010年的阿拉伯商业建筑奖、2010年未来项目奖。这是一个全新的商场的设计理念，将会在这个项目当中运用。这个商场的重点是娱乐和奢侈品购物相结合，这个项目另一个特色就是融合了大量的景观设计，通过人工湖，喷泉，各种各样的建筑和人之间的互动。埃及的这个项目也是我们公司非常重要的项目，这个项目重要的地方是我们公司所有的部门都参与进来，这个项目可以作为一个典型的案例，通过这个项目可以向大家展示一下我们公司里面不同的部门是如何参与到这个项目里面解决所面对的问题。
   
    这个项目里面会对大家比较有吸引力的是我们整个项目的合作不单单是建筑团队，里面还融合了建筑室内设计、灯光、景观和标志设计，同时和我们自己本身的招商团队进行合作，不单单在建筑上建造一个商城，同时通过我们的招商团队帮助客户完成整个商场的招商任务。这也就是为什么我们说不是单纯的建筑设计师，而是我们提供一整套商业建筑的服务。
   
    这个就是我们在下个月公司的另外一个重要的里程碑项目，在摩洛哥卡萨布兰卡的购物中心，这个项目将会作为我们公司今天在这里一个案例分析的项目，在这个项目中我们所遇到的问题和我们的解决方法或许有可能对在座的各位是有一定的作用。（图略）
   
    通过我们历史上的这些优秀的项目，把这些优秀项目展现给大家，让大家知道我们遇到的和学习到的，这里再次展现一下我们公司的每个人的面容，因为我们相信，人才是公司的关键。这是我们公司的董事之一，Lucio Guerra，他是我们建筑公司的总裁。我们通过来自不同地方和不同部门的人员来创造一个独特的世界级的项目。我们设计的理念就是通过我们对于建筑设计的感受和热情创造的项目，不单单是在建筑上吸引人，同时也能够在以后的运营中作为非常有效的管理。为客户通过我们自己内部不同的每个人的创造和贡献，为他们带来不同的设计理念。通过我们来自不同背景的人提供不同的概念，为每个项目创造不同的理念。
   
    除了展现我们七个不同的建筑设计部门，也展现如何和客户第一次见面当中开启这个项目。然后我们为每个项目都是提供了最精致的服务。作为一个成功的项目，在这里可以看到我们公司组成部分是由七个不同的部门组成，建筑设计、整体规划、室内设计、景观设计、灯光设计、品牌设计、美术设计，通过我们自己内部的协同作战，来为客户呈现最好的结果。（图略）
   
    我们是通过每一步和客户的紧密合作，提供最精致的服务迎合客户的需求，获得项目的成功。我们和传统的建筑事务所的区别就是我们提供的服务的种类有所不同，我们是更多的专注于商业地产方面的服务。通过和我们公司的接触可以享受到世界最好的商业地产方面的服务，因为我们在这方面不管是CEO，还是董事，他们都在商业地产方面累计了丰富的经验。
   
    这张图是介绍了一下我们公司里面对内部的一个营运方式，我们的招商团队里面不单单是一个伙伴的关系，同时也是一个互相客户的关系。在商业地产的领域里面，这是我们公司另外一个非常独特的方面。这些设施可以根据不同地方的客户提供不同种类的服务，里面有除了商业运营管理，招商，还有品牌的经销权的发展，市场的调研。这是我前面所介绍的DI Leasing公司所拥有的四个不同的发展部门。商场营运管理，我们获得众多奖项的招商团队，在零售，销售层以及市场调研。市场调研的部门让我们每个项目不单单是作为一个建筑出现在那个地方，而是作为一个品牌出现。在我们公司每个团队里面都拥有自己的专家，每个部门都有DI Leasing下面独立的公司来进行运营，为客户提供最好的服务。一共有60多人组成，这个团队可以帮助公司在经济发展中处在领先的地位。
   
    在这章中我们会介绍一下DI Leasing和Design International公司的合作，这两个公司的合作将为不同的客户提供不同的合作，这种公司内部合作方式也必将适合中国蓬勃发展的现状。在中国经济快速的发展中，我们知道时间是一个非常重要的元素，而我们是能够在最快的时间里面通过自己内部的合作关系为这边的客户提供精致、快速、有效的服务。相信通过我们商场经营团队和招商团队能够为这个市场带来更多更有效的经验，那也是我们为什么可以在这里说，能为客户提供精致、周到的服务，也就是为什么Design International集团在这个领域方面提供比较具有领导力的特征。
   
    下面将开始介绍我们的案例，我们所选择的一些案例不单单是成功的案例，而且符合现在中国市场发展需要的。我们从摩洛哥的卡萨布兰卡购物中心开始，为什么这个项目可以作为一个提供给中国市场所参考的项目呢，首先重要的原因之一就是摩洛哥和中国发展的情况非常相似，处在快速发展中。第二个原因，摩洛哥MALL的发展商和在座的很多人一样，有可能是加入商业地产发展的领域，这个项目的发展商原先本身并不是商业地产的发展商，而是在摩洛哥最大的零售商。但是他们想通过在商业地产上面的投资获得长期的收益。
   
    在这个项目当中我们两间公司合作，为缺少经验的发展商提供最完善的服务和后面所要面对的一切，帮他们解决所有的问题。然后里面所有的那些问题和我们解决方案会在下面的案例当中全部展现给在座的各位。（图略）
   
    另外一个重要的项目，在埃及开罗的Cleopatra MALL，除了和中国市场比较相似之外，这个项目还有很多独特的特点。除了城市的发展以外，它也注重各种各样附属设施的发展，相信这也是中国市场上发展商需要面对的问题之一。开罗是作为北非最重要的经济文化中心，这里展现的是如何将一个城市综合体作为一个新的城市发展的中心，带动整个区域的发展。然后这个项目的重点就是我们在整个的发展过程中不单单是发展商，也和当地的官员进行紧密的合作，如何将这个城市未来的发展重新定位和来符合市场的需求。
   
    这个项目坐落于开罗最快的卫星城当中，通过DI集团的协助来帮助发展商进行一个综合性的发展。这张图片展现的是法国门比利埃（音）商场的开业，这个项目作为一个参考的有用价值就是它是作为这个城市重新发展的起点，这个项目的发展过程中，也是当地的官员参与其中进行定位，如何将这个商场做成新的城市的中心。
   
    这个项目有用的参考是作为一个新的城市商业中心，作为一个混合使用，是包括了商业、包括了工业，包括了住宅，如何是通过里面一条有轨电车所带来的效益进行城市的扩张。
   
    另一个项目可以作为关键案例来介绍一下，是意大利的一个商场，是作为地中海区域里面现在最大的商场，这个商场开业在2007年，现在作为非常成功的商业发展项目。DI设计在这个项目当中参与所有的设计任务，从建筑设计到品牌设计，然后是通过两个重要的环节，一个是我们的美术和品牌设计，为这间商场创造了全新的品牌设计任务；市场调研部门也通过他们的努力，把最好的那些设施带入这个商场中。
   
   相信最后一个关键的项目不需要做太多的介绍了，这是上海的一个商场，可以作为DI设计的另一个展现，我们作为商业方面的专业的建筑设计公司，和美国的PPF一起合作做这个广场的设计，完成整个商业广场设计的任务。 （图略）
   
    相信在座的各位对我们公司有了一个大致的了解，也相信在座的各位也有一个想法，是在哪方面可以跟我们进行合作。现在我们将开始介绍作为这个案例分享的摩洛哥商场。
   
    这个项目就是展现我们DI设计如何通过自身内部资源完成整个项目的经营管理和设计任务。首先是通过一些数字的展现来介绍。这个项目我们已经是历时四年，在摩洛哥当地投入了十个建筑师，在整个招商的领域里面将会有两百家住户，同时这个商场的长度有600米，直接创造了5000个就业的机会，整个项目一开始是处在摩洛哥卡萨布兰卡的地方完全是从一片空地开始，整个项目出作卡萨布兰卡的东面，首先我们分析了整个商场潜在的客户来源，是可以看见我们市场调研的部门展示的是卡萨布兰卡在世界地图中的位置，通过它和其他地方城市的联系突出卡萨布兰卡能够吸引的潜在的客户。这张谷歌的图片我们通过整个图片的介绍突出商场的位置和周围比较重要的设施的联系，这里将会看到在摩洛哥卡萨布兰卡当地的政府做的重要的规划，如何将那些东西和整个商场联系在一起。首先卡萨布兰卡是一个港口城市，因为受条件的限制，整个城市的发展只能是往西南发展，因为另外一部分完全就是海，没有办法进行扩张，只能向城市的另外一个方向扩张，往北发展是不可能的，因为那里是大西洋，所以城市的扩张只能是往城市的西南方向进行。在卡萨布兰卡中最重要的地标性的建筑是王国二世的大清真寺，是作为城市最重要提供给当地的民众进行祷告的地方。（图略）
   
    图标二是清真寺，图标三是整个摩洛哥早期的商业中心，卡萨布兰卡的机场是在图标四的位置，穆罕默德体育场是图标五；图标六标志的地方是高尔夫球场，重要的是第八点，是一个当地的公园，通过市场的调研发现，八号图标的公园将是很多公众会过去的地方，所以这将是我们一个重要的人流的来源。新的项目对整个地方新的冲击将是非常重要的一个元素，这是一个现场更详细的谷歌图片，在这个图片当中可以清晰的看到整个靠近大西洋海岸的地方是卡萨布兰卡重新重点发展的区域。大多数是大型的娱乐生活中心，在差不多距离1.5公里的地方是一个新的城市综合发展项目，它和我们商场的位置非常接近，这是在三号位置和整个商场的位置，整个发展在不远的将来通过发展商的努力完成整个地区的发展。
   
    整个布道就在这个位置，5、6、7蓝色的部分就是新的摩洛哥在这个地区的住宅发展项目。在不远的将来整个地区会成为卡萨布兰卡非常繁忙的区域。首先和各位面临相同的情况，将要投入大量的资金发展新的城镇的中心，通过这个图片的介绍可以将整个规划里面各种不同的设施紧密的联合在一起展现出来。（图略）
   
    这里面不单单是有本地的投资，也吸引了国外的投资，为城市提供不同的新的娱乐方式和生活方式，但也会创造城市基础建设方面所面临的新问题。首先第一个面对的这种大型的商业发展项目的问题就是道路规划设计，首先总重要的一个就是和当地的政府进行沟通，如何在合理的交通规划情况下为整个商场提供最大的利益。
   
    通常这种新的商业地产将会对整个地区的冲击非常大，所以必须提前一步考虑这个商场建造完以后对这个地区的交通方面的影响。在这张图片当中可以看到，发展的项目和整个道路的关系和其他区域的联系。通常每个发展的项目都是这样，服务和道路的联合，一些资料的提供由发展商提供给我们，然后我们进行研究和规划。然后这里面图标是作为一个卡萨布兰卡所规划的沿大西洋的道路规划，通过这个道路的联系可以到摩洛哥卡萨布兰卡的城市中心。（图略）
   
    图标4由整个商场内部的道路规划，是由发展商提供这个规划，由他自己投资和规划，支持整个商场的发展。然后我们通过和政府的沟通，由政府来出资建设道路2，也就是图标2的位置。这里两个交通圈也是由政府进行投资和建设的。商业规划的前面是先期和政府沟通，先完成整个交通流量的设计，然后再进行重新定位。
   
    整个的规划任务是由我们公司完成，再由发展商通过这份建议书跟政府沟通完成整个地区的基础建设。确定了这些所有的因素以后，再通过和客户的来源和各种各样的研究以后，我们才开始进行整个建筑的规划设计。
   
    在整个项目中，在2007年年头开始的时候，我们就考虑到这个商场最主要的两个元素，首先就是整个项目是要考虑到尊重当地的风俗习惯，第二点建筑设计的定位，我们是要通过整个建筑的设计来为卡萨布兰卡创造一个地标性的建筑，不单单是为卡萨布兰卡，也是为摩洛哥或者更大的区域建造地标性的建筑，最主要的当地的环境就是海和地球，也就是水和土两个重要的元素，也是中国所欣赏的风水的概念，我也了解到数字A也是在中国非常幸运的数字，在摩洛哥商场的初期的草稿就可以看到整个商场的构成是由横的数字8组成。在整个商场中我们又使用了很多新的建筑材料，整个长达600米的建筑主要的构成是由轻盈的材料构成，通过原来的构造创造一个新的建筑表面，主要的目的是节省了大量的能源的消耗。
   
    这个商场就是通过当地的环境和周边的环境来创造一个独特的视觉的感受，然后通过建筑本身材质的使用，结合外面的大西洋的景观、绿化设计和室内的景观设计，给客户一个独特的购物的氛围。（图略）
   
    通过室内的一些不规则的设计和原生态的设计来展现，把更多的自然光带入到整个室内中。在这个建筑的本身中，使用了很多种当地的文化的一些元素，然后来创造一种独特的本身的氛围。景观设计是重要的部分，来提升整个建筑的效果。通过建筑本身的概念、理念的引申如同通过桥来连接海和商场，整个建筑的景观设计是把整个商场融合在周边的环境当中，整个的景观设计目的是将整个商场、海洋和一些绿化所联合在一起。通过这个截面图可以表现出室内的景观、室外的景观和室内的商业部分相结合。
   
    首先地面一层的部分是由大型的超市和众多的零售业所组成，他们有足够大的面积为每天的货物的消费和进出提供最大的空间。第二层将会由零售和娱乐所组成，然后中间要讲一下，中间的室内水族馆是目前北半球最大的室内水族馆。也是作为一个商场，作为一个娱乐和休闲中心的卖点。整个水族馆里面讲会有鲨鱼和大型的鱼类组成。顾客可以通过中间穿越水族馆的电梯由下往上，到达顶部的美食广场。（图略）
   
    整个景观设计是完成对整个商场和周边环境的结合，首先摩洛哥商场是作为卡萨布兰卡城市扩张的重要的支点部分。这张图片是展现的和室内水族馆附近相关的一些景观，运用非常多的自然光，然后自然的阳光和室内自然的元素，水、植物相结合，这是创造一种室内空间和室外空间的融合，通过自然光的引入，将整个室内空间和室外空间融合在一起，这是中厅的一个夜景和大型的水族馆。这个水族馆前面大型的公共区域可以进行各种表演活动的安排。在这里可以看到，其实整个室内的空间和室外的空间是通过建筑的一些元素把他们紧密的联合在一起。这张图展现的是整个摩洛哥商场和周边环境相结合的效果。我们重要的一个部分就是想办法让这个建筑的本身成为一个绿色建筑，例如整个商场的运营和能量的消耗，如何处理商场每天的那些垃圾、空调系统，然后每个环节都是在我们的研究里面有所体现。
   
    这个是作为项目中的项目，在整个摩洛哥商场的中间，一个很大的区域是法国的老佛爷百货，老佛爷百货是第一个在北非开设的百货公司，作为摩洛哥商场最重要的租户，老佛爷百货占据摩洛哥商场中间三层的位置，这是作为建筑中的建筑，整个老佛爷百货在摩洛哥商场的地位是通过建筑的设计让它成为整个商场的中心。
   
    是通过他建筑的表面设计，通过原先的早期法国巴黎的设计重新带回到历史中，通过灯光和外墙的设计把人们重新带回到老佛爷百货在巴黎最早期的记忆。然后它的表墙的设计是摩洛哥商场里面最重要，最有影响力的设计。然后它整个老佛爷在摩洛哥里面的设计也是由DI设计所完成的，这里面也有一个有趣的故事想和大家分享，吉尼斯世界纪录和我们联系，在2013年吉尼斯世界纪录里面讲会提到在摩洛哥商场中的老佛爷百货，它将会作为吉尼斯世界纪录里面一个建筑中的建筑里面最大的店面，现在吉尼斯世界纪录的主办者非常有兴趣和我们进行相关方面的合作，让更多的商场方面信息加入到他们吉尼斯世界纪录当中。
   
    最后就是整个老佛爷百货在摩洛哥商场当中立面的设计，最后我们要讲的是我们坚信DI集团里面不管是DI设计还是DI Leasing都能够成为在中国有志于进行商业地产发展方面最有效的合作伙伴。长久的历史和众多的奖项里面给我们提供了坚强的基础，为客户提供我们所能够提供的服务。（图略）
   
    同样，迎合中国快速发展，我们内部也是融合了众多的年轻才俊，提供各种非传统的解决方案解决问题，中国的市场完全不同于其他国家的市场，这是完全自主自立，有无限可能的市场。我们总是和我们的客户紧密的合作，聆听他们的想法和他们的视野，我们最终的目的并不是我们为客户提供服务，而是我们和客户一起合作。谢谢在座的各位聆听，最后再次展示一下我们公司所有人的面貌给大家，感谢！
   
    主持人：大家有什么样的问题可以现场提出，跟Gianluca先生有一个沟通。
   
    提问：我想问一下，摩洛哥MALL有600米的长度，我们看到剖面上有一个分层的业态规划，那么600米的长度交通流线怎么组织起来？
   
    Gianluca：首先最重要的一个入口是在这个位置，另外一个入口没有表现出来，但是其实是在这个位置，作为最重要的中厅，C的位置就是水族馆的位置，占据了整个中厅，这个项目有600米，通常在欧洲的项目仅有400-500米的长度，因为我们估算了它的参观和到这个商场的人数是在1400万人左右，通过建筑表面的一些设计，整个商场在很多的部分是完全开放式的，所以他的人流的情况是可以根据不同的店面进行。我们的整个规划，商场的这一部分是以电影院和奢侈品购物，通过这方面的一个品牌的效应，通过这个部分首先来吸引第一批的人，最受喜欢这些奢侈人的人群到这个地方。这个地方，他们不需要太多的公共空间，但是他们可以吸引足够的人群。后面通过MALL的形式将很多的店面展现在这部分的顾客面前，吸引他们往更深发展。通过增加一些不同的室内公共空间来增加人的视野，让人们看到整个商业部分的更多组成，吸引人流的方向。另外一个创新，在这个商场中和不同楼层之间，并不是垂直连接的概念，而是通过一个坡度来把不同的两层联系在一起，给人不同的视野，看到不同的店面。（图略）
   
    在整个商场中其实也有很多小小的广场连接所有的店面，这一点非常重要，如何将建筑的设计和招商的需求联系在一起，我曾经也是引用过一个商场，由意大利的另外一个出名的建筑师设计的，就好象一个火山的形状，单单建筑上来说，整个建筑是非常大的，但那个项目在艺术上来说是一个完美的项目，开始招商的时候才发现整个商场的招商是非常困难的，在那个时候开始，我们认识到建筑除了让它有艺术的感觉和美观之外，也必须和招商联合在一起，才能提供一个真正成功的商场设计，而不单单只是考虑到建筑方面的设计。所以重要的一点就是如何平衡建筑设计和招商的需求，如何在600米长的建筑里面尽可能让招商的团队将里面可以租出去的面积尽量的推广给大众，给发展商带来最大的利润。
   
    提问：刚刚说到关于整个规划，这么大的体量，说到解决能耗的问题，我想听一下这方面如何解决的。
   
    Gianluca：有一个好处，这个项目一开展我们就已经将如何节能的方式带入整个商场中间，而不是和其他的建筑那样，翻新或者重新建造将会面临比较大的问题，这个项目比较有优势，一开始就将这个概念引入到设计中间。在一开始的时候就已经考虑到这些，关键整个商场节能方面，你在设计的一开始就要考虑到材料的使用，每个空间的利用，如何引入自然光，如何根据当地的情况进行一个空气的流通，来帮助建筑本身进行一个节能。所以在一开始我们就选择最有效的材料来帮助整个商场进行节能第一步。整个商场里面重要的一点，就是冷气的消耗，因为摩洛哥本身这个国家处在热带的地方，整个的商场和周边自然的环境是非常炎热的，另外一个有效的对我们帮助比较大的地方，整个的商场是处在海岸线的边上，里面一个重要的元素就是和当地的气象部门进行合作，了解到最重要的风的来源和最主要的风的来源是哪一个方向，整个建筑好象一个风筝的形式，将风带入到这个地方，一个商场里面重要的一个降温的设计就是通过建筑设计来获得最大的室外的空气流动，来帮助降低室内的温度，而不是单单的依靠冷气本身，这个图片就是展示外立面气动方面的设计，也通过科技的方式在不同的区域里面采集不同的温度，进行调节。大家也知道，商场的顶部空间利用，因为这是一个非常大的区域，如何利用那一个区域产生更多的能量也是这个商场设计中的重点，首先是商场的设计，第二个是商场的营运管理降低能耗。营运商会选择在屋顶部分设置一些好象太阳能板，获取更多的自然的能源，因为现在还没有设置的原因之一就是要等商场开幕以后，我们通过研究和调查来明白他的能源的消耗，然后才可以进行这方面的一些设备的安装。
   
    提问：这个项目是单体的大体量的建筑，我这里想能不能给我们进一步介绍门比利埃（音）的项目。
   
    Gianluca：这个项目可以给参考的重点就是如何通过公共建筑把商业住宅、工业紧密的联系在一起，提升商业的价值和住宅的价值，为人们提供一个便利的环境。同时整合了发展商的意愿和政府的意愿，如何通过一个公共交通的站点来发展一个卫星城，没有办法说发展商的意愿还是政府的意愿，两者必须要紧密的联系在一起，里面一个重点，发展商必须明白这个地区政府发展的意愿，通过这个方式进行商业的发展。有两种不同的方式，一个是发展商把自己的项目设置在政府的基础建设里面，还有一个设立这个项目以后，要求政府进行相关的基础建设。这种基础建设其实就是对当地的政府来说，花费也是非常高的。这个和摩洛哥不同的地方，摩洛哥我们只要求当地政府重新规划一两条道路就可以完成，而门比利埃（音）这个项目必须要有轻轨站带动整个的人流。在欧洲建造一条轻轨的代价非常高，但是这个项目中，门比利埃（音）的政府决定通过轻轨的发展来带动整个城市的扩张，在这个项目中和门比利埃（音）政府接触当中，他们的市长也是拥有非常广阔的想法和前景，如果是在他面前没有任何住宅的话，这个项目很难开展，因为吸引不到任何的人做商业的地方。
   
    另外一个，如果没有人居住的地方，周边的基础建设也不会很完善，在住宅区域里面，不单单是提供基础的道路建设和管道建设，同时必须提供学校和其他的商业设施，提供完整的服务给居住在那个地方的人。如何整合公共和住宅是一个最大的课题。我们在这个项目中，为发展商提供所有的商业方面和其他配套设施的规划设计。是根据当地政府的一个规划和当地居民的一个需求和在将来所会面临的问题，将我们所有的服务设施提供，摄入这个地区，完成整个的规划任务，不单单提供给现代居民的服务，在未来可能会有更多的其他的需求，我们都在这个规划里面考虑进去。
   
    根据这个情况，我们的招商团队和建筑设计的团队就非常了解到在现在和在未来这个地区所需要的设施和他们所需要的一些娱乐设施和生活形态，我们会在设计的过程中将这些元素加入到整个规划中，分不同的阶段引入到门比利埃（音）这个商场的发展中。我们倾向于在项目开展的前期做更多的深入和对当地的研究，而不是等到你发现问题的时候才去解决。我们公司这么多年来一直发展的重点都是市场调研非常重要的部门理解客户的需求，通过对市场的调研所获得信息，提供给招商和建筑设计团队，让他们可以将这些重要的信息融入到我们建筑规划当中。在整个规划当中，大家可以看到，这里是商业部分，在他的中间就是有轨电车的站，所以说整个地方和整个区域是和当地的基础建设亲密联系在一起。后面可以看到，是不同阶段的发展，有可能考虑到发展商发展的程度和资金的投入，是分不同的阶段将不同的设施引入到这个地区，因为城市的发展不可能一下子那么多人在那个地方，也是根据地方人口的增长，把不同的设施引入到这个区域里面，缓解发展商本身发展资金的压力，所以我们的规划也是分成几个不同的阶段，当发展商到达一个阶段的时候，我们就进入到下一个阶段的设计。
   
    提问：我想了解一下摩洛哥MALL的业态规划情况，刚才第一位先生谈到了600米的商业街确实有一点长，我注意到您这个地块的位置在卡萨布兰卡最西边的位置，相当于城市的新区域，是东西走向的商业，那么西边这块的商业必定面临着是一个空白的城市区域，也就是说你的人流主要的动向是从东边到西边，西边的价值通过公共空间还有从业态方面有没有考虑把人流引入到商业的最西边？
   
    Gianluca：商场的用途是什么，最大的作用主要是创造一个全天候的购物环境给客户，包括你可以过去享受不同的生活形态，包括食物，一些其他方面的购物，一直到90年代末期，商场里边最重要的租户其实是大型的购物超市，整个商场中看到购物的情况下，如果你买牛仔裤，衣服，每年购买两次而已，但是日常生活必需品差不多每两天或者每个星期就要购买一次。在后面的一个阶段里面，将不同的生活休闲加入到商场中间。在整个商场的规划设计里面，通过不断的解决问题来吸引人过去参观的意愿。最主要的是食物是一个关键的因素。每一个商场中间，最重要的一个元素，吸引日常的人流最重要的因素就是大型的超级市场，在中国已经开展的一些商场中可以看到很多大型的超市已经开始在商场当中占据重要的位置。在中国城市最重要的中心往往就是一个商业街，在现在的城市发展中，商场取代了以前的商业街，成为城市的中心，这就是为什么现在在迪拜没有什么历史的商业街全部倒是都是商场，只是提供一个场所，让人和人相处的一个公共空间。也就是商场为什么可以通过不同的设施让人们可以在那边消费和渡假，可以有一天或者两天的时间成为他们娱乐生活的终点站，这也是为什么大型的超市在我们的商场设计中占据重要的地位。所以在摩洛哥商场中，西边的位置大型的超市是吸引人往那边进行流动的重要的指标。摩洛哥商场虽然很长，但是融合了不同的种类在那边，通过高低层次的搭配，你在那边可以找到奢侈品牌，也可以在超市里面找到你日常所需品，所以就是通过高低的搭配，通过招商对里面品牌的搭配，通过这种不同的商业形式吸引人从东往西，因为人不可能每天只是买奢侈品，买衣服，必须去买一些生活所需品，所以就是通过这样的方式  将人群，人流从东边引向西边。
   
    首先这个商场大家都知道有600米长，我们分成三个最主要的部分吸引不同的人，首先在B的区域，其实是3D电影院作为第一个点，然后在入路处的大厅，后面这边有一个超市吸引人们往这边走，中间的结点就是主要的水族馆，人们可以不断的在前期的部分看到后面的部分，让他们不断的往西移动，然后他们在D区又可以找到法国的老佛爷百货，然后再西边最终就是大型超市，一个人流就是不断的通过中间，吸引人们不同的商业设施和娱乐设施，将人们引入到日常生活所必需的超市那个点。经过我们初步的估算，在整个商场中，每个顾客会花费差不多五到七个小时在商场里面，所以通过在整个商场里面的一个招商团队设计，通过不同的餐饮、休息、娱乐的方式并排在整个商场中间不断的往前移动。商场里面有提供很多的货物，但是超市里提供的是顾客日常生活所需要的都是，所以超市是一个重要的环节来吸引人流。同时我们将大型超市放在这个地方，另外一个作用就是他的货运区可以避免影响到整个商场的入口。
   
    提问：我注意到开罗那个项目是在卫星城，我想知道在这样的卫星城，这样的大型商业项目，交通、商业定位和动线怎么组织的？
   
    Gianluca：您所提到的问题我们必须看整个区域，而不是看一张图片就可以解决。首先介绍一下开罗的人口状况，现在差不多拥有1700万的人口，城市和人口也在不断的扩张之中，每年会有25万的人需求新的住宅，这也是为什么这个城市称之为卫星城重要的发展依据不断的有新的人对住宅需求。十月六日对埃及的历史也非常重要的意义，所以开罗市政府把这个 卫星城命名为十月六号城，开罗现在准备把一些政府部门移往周边的区域，缓解市中心的压力。在开罗的扩张过程中，他没有卡萨布兰卡面临的问题，他只是有一条尼罗河在城市当中，而不像卡萨布兰卡北面基本是海。所以开罗政府将一些公共设施和政府部门移出开罗的市中心，最早开始迁移的是开罗市内的一些大学，也就是埃及历史上第二所大学——十月六号大学，他们在那个地方也设置了飞国内航线的机场，同时也在这个十月六号新城建造了非常多的高速公路，所以通过这些基础建设，高速公路的建设，从埃及市中心到十月六号卫星城只需要半个小时的时间。整个商场在卫星城里面的设置差不多一开始就可以在20分钟车程里面支撑600万的人口，在40分钟的路程里面可以为1500万人提供服务。在这个区域里面有两所大学，也提供了非常多的住宅的建设，技术与商业中心和在埃及开罗非常著名的一家医院。
   
    主持人：再次感谢Gianluca先生一上午精彩的演讲，希望各位朋友有问题可以会后和Gianluca交流。今天下午有雷玉红女士和陈宇先生的专题演讲，还有现场嘉宾和参会人员的对话，下午的时间也比较紧凑。
   
    （上午场结束）