由中国商业地产协会主办，北京中商汇协咨询有限公司承办的“2011商业地产开发、运营管理与规划设计国际峰会”，于2011年12月27-28日在海南博鳌金海岸温泉大酒店隆重举办，以下为中国商业地产协会专家委员、中国房地产联盟专家团队成员、上海鼎实建筑设计有限公司总经理吴旭辉先生的精彩演讲实录：（欲获得本次论坛的全部专家视频演讲资料，请联系我单位：010-68005328，彭先生）

    嘉宾介绍：
    鼎世集团注册于新加坡，现在国内一线城市拥有分支机构。境内总部设在上海，是一家集定位策划、建筑设计、招商运营、销售代理的全产业链的集团化公司，旗下有DS鼎实国际、谨阁中国、地产研究、鼎世商管。集团汇集优秀的地产策划人员、建筑设计师、招商销售等人才，为各大开发机构、政府机构、投资机构等提供从策划定位设计至招商运营全程化服务，打造国内一流地产项目。
吴旭辉先生致力于商业地产的研究，在城市综合体、商业建筑及商业空间领域具有先进的理念和丰富的经验；对商业、建筑与交通的关系有着深入的理解。他领导的DS鼎实国际拥有一支卓越的商业设计及研发团队，并持之以恒地运用城市开发、场所创造、商业运营三位一体的思考模式，在商业开发设计中始终保持着独特的敏感性和持久的创新性。2011年，DS蝉联DI“最具潜力商业地产设计品牌”奖项。

    主持人：如果有问题在私下跟段先生交流一下。今天下午最后一场主题演讲的安排是来自新加坡鼎世集团上海公司总经理吴旭辉先生。
    吴旭辉：谢谢！我们这次站在整个中国商业地产新视角给大家带来一些比较好的东西，今天下午时间比较好，还有各位朋友光临给大家表示一下谢意，我们鼎时国际我们原来设计的角度专门做商业地产的，但是后来越来越发现，在国内各个发展公司或者项目开发过程当中发现，我们现在更多的是做整个全产业链的拓展，但是这个里面会有一些重点供大家一个了解。
    这就是我们公司的目前整个业务的结构，对于项目来说我们更多的从一开始的地块到分析，包括产品的销售定位，包括概念方案的设计，这个用地性质要求可能有关系，后面就是方案深化还有就是招商执行，我们进行整个的执行方案包括经营策略。销售这一块我们针对不同的的项目，希望有的发展商销售是自己，中间给大家带来一些概念，首先拿开发定位，其实开发定位每个专家比较重要的一点，但是我想开发定位大多数拿这一块地，最多包括整个企业的价值，其实整个最后的盈利这个财务的分析需要有一个非常清晰明确战略，我们也有一些很多地产公司的设计师共同，但是有的时候发现我可能只管设计的一部分，可能财务报表是由我们公司总监老板直接运营，这个形成了一个瓶颈弊端，如果管控项目管理不知道整个财务的大起大落的结构，不知道战略的价值还有利润分析没有办法设计定位以及后面的招商所以这个比较关键的一个重要的，所以导致后面销售一个重要的途径。第二点就是设计与执行，我们实际上设计起家，设计咨询包括整个前期的方案策划方案包括招标的标识空间环境、施工图审核在一起，我们是设计方案到施工方案转变的过程，为什么有一个优秀非常好的团队需要从头到尾支持下去，这个深化的过程，深化方案包括了概念，包括了定位也包括深化过程当中招商商铺的运行，还有招商执行的项目的跟进，所以这个深化相当重要的。后面我们会有一个执行策略这个里面基本的概念抛砖引玉，对于我们前面的一些方案通过招商之后带来的所有业态，到很面深化具体支持的时候会有一个目标性的东西，这个目标性东西包括招商的商家，招商商家所对应的客户，其实这个是整个产业当中非常关键的，目标客户锁定三到五年以后，对于整个项目的增长起到至关重要的作用，后面一些招商计划，招商整合也是这个当中不断不断的壮大。
    这个里面会有一些经营策略包括经营管理策略，我们目前来看整个最重要的也是未来价值的预估，整个项目当中整个使用初期财务报告很大的差异，包括整个物价但是这样一个价值预估会向一个好的成功商业在五年八年之内非常大的这一点做经营策略一个主要的体现。
    我们整个商业设计到商业的的理解包括行业的一些项目，这个里面由于时间的原因我看一些图片，给大家做一下讲解，研究商业也需要研究中国模式演变，包括人口的增长包括城市中心包括购物中心大型超市商业批发市场，看到这样的发展目前国内方兴未艾的市场，所以我们还有很多的事情可以做，这个里面我们对整个全球体系的理念，就是说以购物中心为主，在不同时期不同的阶段，不同的发达地域城市有经营理念，这个目的是为了我们国内整个发展趋势的基础，也为了目前国内今后更多的三四线城市快速提升发展的通道，这个通道加强一些东西，通道过程当中哪些产品会做。
    这个里面也是我们研究中心，对整个开发企业包括取得的一些简单的介绍，这个里面涉及到很多的资金资本运作，包括一些重要的开发商发展商他们做的一些成功项目，其中重要一点就是包括前面的资金，包括基金整个希望现在的收购并购的资金，这个其实是一些开发企业基本的特点，包括这些产品线的关系，包括日本、新加坡、成功的案例。大家发现大多成功都是以购物中心为主，为什么给大家先放一些这样的图片，这样一些开发商他做的都是以持有或者持续增长来做的，在国内形成两种方向，包括香港澳门，也包括国内的的一些民营企业的公司也带来一个情况就是大多数的香港或者都是以持有为主，过么更加强调特色，国内强调销售和持有平衡的关系，这种关系使将来超过50%以上的商业规模的主流方向，国际上一线品牌一线开发商以持有物业为主，大多数国内竞争者还是以一些资金汇报还是资金回收为主，包括万达集团包括华润，也包括中粮集团，包括龙湖也是销售和持有运营的一些。
    总结上面的这些情况会发现，中国在商业地产的特点，基本上大多数中国开发商国内的开发商设计过程当中逐渐完成项目的开发思路，很多开发商拿地要做当地最大的，以及整个城市或者省会城市最高的，当然做的时候发现资金不够，资金链有问题或者资金平衡需要别的项目，那么会发现10%的销售，20%，或者达到70%、80%整个财务报表前期完善的重要原因，很多开发商项目做的过程当中，发现项目越做越好有先前70%销售逐渐变成20%、10%的销售这也是一个转变，所以这个转变过程当中出现很多的问题，出现很多的的需要关注的，这个也是目前国内开发的主要情况。
    第二我们也是建议大多数发展商在整个项目完成过程当中需要掌握一些基本的要点，这个也是给设计单位包括一些全产业设计单位，我们拿这个地块项目的主要区位到底城市中心负中心还是郊区还是县区的中心对于招商还有将来运营结构不一样的，第二规模的定位也是比较核心的，如果拿一个两三万平米的销售同意，同样市区郊区城市副中心多大规模的体量还有组合性做一些区域性的，其实规模定位上有一个大体上的确定。第三，业态规划布局，因为业态现在大家不知道有没有感受到，现在国内业态潜力空间很大，我们也在引用，包括我们现在持有一些业态的方式，在香港新加坡或者日本看的时候不同的商圈不同业态组成部分差距很大，除了一线品牌，但是国内不管北京、上海、深圳、不同的商业不同城市中心负中心，相同业态品牌相同率甚至达到75%到80%，在陆家嘴有的品牌可能在别的地方也有，这个对于大型业态的缺口业态是一个很大的潜在，这个也是目前发展很大的问题，大多看的商业面积商业设施，更多的是业态自主品牌这个国内自主品牌的发展其实是一个重要的。第四，就是主力店的选择，我们国内一些项目，项目拿到发展上我要进入一个主力店，他说超市合作，后来说肯德基麦当劳有没有考虑是不是主力店，不一定大店是主力店，一些小的带动人流，像必胜客、肯德基、麦当劳这也是必备的核心之一，所以主力店组织上也是需要这样一个概念，运营模式销售和持有的定位，实际到前面的开发企业还有整个项目的城市控制的时候到底长期持有为主，目前我相信大多数公司运营公司策划公司也好头疼的问题。卖商铺分割多元流线已成为中国商业发展的必然特点，一些开发商好不容易拿到商业并没有太珍惜，这个也是开发商比较痛苦的地方，包括投资环境、金融商品、资金回报，这个其实整体的发展过程。我们后面做了一个大型分类，商业街、购物中心、城市综合体成为当今国内的商业地产开发三大主力模式，商业街演变成特色的商业街这一块，购物中心对国内大多数开发商来说，都没太敢上，整个运营设施整个团队包括品牌引入的门槛都是相对比较高的，所以国内大多数开发商做纯粹购物中心需要更长时间资金铺垫。城市综合体为现在很多热门好的话题，因为这个涉及到整个资金的运作，包括销售我们的物业，带动写字楼公寓或者持有的这样一些商业以销售，形成整个运作的整体，这个角度包括综合体酒店商业，大家了解整个运营过程的变化，经营策略如果开发大多数包括万科绿地大多数出售住宅为理想，但是没有住宅如何规划我们需要一些平衡开发商资金东西，带来很多商业设施的完结度，如果办公楼只是一个五六层，或者十层以内的城市综合体的概念的话如何平衡资金还是也问题怎么办。这个是对整个规模还有城市副中心还有一些规模的研究，多大规模城市副中心的商业包括副中心商业的数量，包括整个商业地产都要在这个过程当中需要有一个，我们10万20万是不是一起做做一个方向最大带来很大的风险，我们可能做到分期的开发，同时我们也会对3万平米以下的商业街区如何定位，3万以下大多社区商业为主，社区商业很多定位方式大卖场超市加商业街，或者餐饮街的方式，包括城市的社区大概商业中心，这种包括北京上海各个社区有一些区域性的住宅区中间有一些特色的商业中心，后面我们对于商业的理解，也是一个抛砖引玉的方式，这个是地产到运营的转变，可能越来越多的肯德基经销商，一些开发商持有或者长期持有的购物中心，这个如何更深层次解读商业建筑规划的设计。
    这个里面包括几个商业要点，业态组合包括空间结点包括产业设计，举一个例子我们对于国际中心有一个理解，我们这个里面大家可能对于简单的统计一个方面，总规模总量包括一些目前国际上超过30%的业态品牌都是一些品牌第一次进入中国，但是除此之外从建筑整个的运营还有整个的设计角度来说如何看这些东西，包括我们可能运行的东线分解出入口设施，为什么设这些出入口对于城市交通什么好的影响，商业车流对于商业的流线酒店办公有什么的支撑，包括水平人行流线天桥的关系还有内部的的关系，包括垂直人行流线，包括一个办公区在内的整个关系。第二，除了研究交通之外可能研究一些业态，这些作为一些基础资料，大家进行第二个项目实践的一些基础研究，对于这样的业态什么样的组合，包括最高端的国际购物中心的典型性，这个持有的销售和整个资金的餐饮娱乐的购物方式的关系，这个是业态准备的方式，希望在做一个项目调研和研究的时候有更多的更加专业化和更加特点化的包括业态组合，包括有一些结点的节点出口的设计，其实这是整个项目完整的东西，拿出来给大家看一下，大家一个直观的感受，其实一个商业项目不会一个住宅区那么简单，可能会从定位包括整个的动态设计、交通设计、节点设计都是一个用心的过程。还有布局空间的设计，我们对于国内业态分类方法可能很多种每天都有自己的特点，一种是购物类型的为主，其中包括购物时尚的商业，包括百货超市购物形态为主的商业，包括娱乐、影院、KTV等，第三就是餐饮中西餐，第四包括健康美容生活，第五是其它，大家生活当中发展这些都是跟店面要求服务对象包括资金投资回报有关系的，为什么这样的分类呢？分类完成之后包括整个业态的组合规划前期有一个大体的财务情况，这个可以测算出项目运营之后多少年之后一个整体的回收，以及第二层面我们的项目三五年之后调业态，有了业态整体的组织框架之后知道下一个调框架，哪些业态需要租金比例提高，大家看到是动态的，比如说一个十年前和十年后会有一个几十倍的增长，但是这样的倍数增长是有不同的业态调整，不同的业态资金可支付能力不一样，所以这个需要往下深入的。这个也是正大广场一些的关系，这个购物目前占到47.9%，娱乐9.1%，餐饮27.4%，正大的餐饮之前比较弱，现在餐饮达到27%接近30%，这是各种业态的比例关系。
    这个也是需要对于一个商业项目，包括他的一些前期的实践经验的一些业态的调整整理，这里面是对目前国内趋势的一个，大家发现目前生活馆这种商铺餐饮城50%，我们看到对于整个餐饮定位的了解，我们已经陆陆续续拿到了峰值包括其他的整体统计，这个是各业态之间的比较，可以看到中西餐饮，餐饮百货时尚综合店还有一些零售店的关系，这个是各层的的关系。
    后面前面我觉得简单过一下让大家有这样一些基础的带动，后面我们会有一些项目的实际案例跟大家一起分享整个设计的过程，这个案例分成两个部分，第一部分我们引入一个徐州进行的项目，这个项目其实到现在整个开发商刚刚清晰自己想做什么，之前也有过一些变化，后面一部分我们结合一个城市，这个城市里面我们把他分成不同的定位区位，以及不同的商业设施点，包括商业街购物中心城市综合体三个特殊的体量项目给大家做一个分与享。这个我们目前完成这个项目的外形图，这边是一个休闲中心，如果定位于区域商业中心包括商业一体化的超市还有服务中心，还有我们整个大学城大学生的业态，我们会给一个整体上的发展定位，目前徐州整个经济发展，包括人口结构的发展已经达到了这样一个估值，商业必将进入一个比较快速的转变期，所以我们需要整个商业主题性的，包括整个业态选择上有一个定位，基本上我们给他的定位立足于大学城消费的特性，包括扩大商圈范围，为什么这样说呢？这样的区域商圈其实很难取代市中心这个商圈，更多的在区域性为主，这个部分借助一些城市区域的商圈中心，这个是我们整个大项目的定位，我们也为发展上做了一个投资回报关系，需要做一个测算，基本测算之后我们算下来销售30%的商业面积，如果你持有的面积过大招商有问题还会这个面积有很大的影响，持有基本上保持在70%，我们持有和销售的业态会对我们整个物业之间什么关系这个有一个确切的体现，这个是我们大体上的布局关系。这块是整体的会议中心，这块是餐饮包括下面，这个上面两万平米的公寓，这个还有主干道购物中心引进来，希望在前面区域进行一个引导进入到购物当中。
    其实对于目前国内的生活方式的影响，大多数的消费企业都是把一整天的时间和大半天停留在整个购物当中，这个里面我们希望建立全程包括大半天消费购物中心的场所，也让更多的市区的人在这个地方有停留这个是我们的出发点。第二，这个项目发展商比较急大家知道整个商业资源有限的，目前可能徐州在建正在招商的商业项目整个招商量，也是将近上百问平米，如何先前的抢占这些资源是整个时间往前进行的主要一个情况。同时，我们结合了城市景观挖掘了一些主题，对于前面整个广场的景观引入，我们也引入一些比较有特点的购物中心，包括我们在内部空间中希望得到多层次人流的休息地，我们希望二三层购物的同时，能够感受到更加开放的空间，同时我们开放空间给我们店家带来附加值，其实比较难受的是发展商往下支撑的时候如果纯粹的购物中心贸易运营成本整个投资成本都会相对来说比较大，这个里面需要二次交换可能我们前期的时候会有一些偏划分设施商业中心为主，两三年运营情况下比较好的时候进行一和整合，这是我们的一个二层平台入口的情况。这里是我们从二三层走廊往下看的几个空间特点，这里是沿着整个内景，有平面有整个公寓展示的过程，这里是整个这个项目，下面重点介绍一下三个比较有代表性的项目，我们那一个城市，这个城市是青岛，青岛整个发展过程，这个是目前青岛最核心的一个项目，包括台东商圈，这个离机场比较近城市副中心，这个我们取三个项目这个时代中心沈阳市商圈中心为特点的项目，金地世纪城沈阳比较偏中心的位置。第三，整个台东商圈城市分中心，中心最好的区域我们做一个城市综合体什么样的方式。
    第一说一下时代中心，这个项目早在07年已经设计，2010年整个销售变成了青岛当地最好的一个项目，整个楼王销售量也是当地最好的，这个项目现在招商比较成功，包括也苹果体验点、星巴克、等等。这个项目其实相对来说整个项目大概面积不大80多平米，整个商业中心三四万左右，这个项目即符合开发商也对营销商产生影响，我们酒店之外另外一个销售的公寓，整个归酒店管理来管理，我们商业街区别于周边一个商业设施做了不同的浮动特点，这个项目带来最大的好处一二层销售完了之后包括一些店铺进行了一个很好的城市截面的联系，三四层的时候我们引入一些比较特色的餐饮店，形成了主题有特色的餐饮趋势，这个就是整个商业街的很好的特点。
    这里面包括整个商业街的尺度，包括商业街贡献的关系，现在发现其实内街特殊性这些店铺销售价格租金价格远远高于周边二次街区域的店铺价值，这里面我们整个项目的前面的定位到他的设计包括外立面控制，包括这些的整体设计还有景观设计一气呵成了，这个项目现在运营比较好已经建成招商比较成功。
    第二说一下我们青岛金地世纪城的项目，这个偏购物中心的过程，这个里面大家分享一下我们整个项目定位招商整个过程，我们用地大概总建筑面积20万方左右，这个机场有60米限高要求，这个里面业态一个酒店发展商运营管理，还有一个现在整个售后中心还有一个是公寓，这个金地他的特点，这个整个机场往市中心走的主干道，这个发展上商自己的情况，他们拿到这个酒店希望二次升级，地铁的出口离我们这里大概500米的距离，地铁地块南北两个地块，北边一个小地块南边一个比较大的，背面地块以现在商业运营为主，麦当劳店在这里带动周边几个商业，大家看一下这边的商业布局，酒店、公寓包括整个商业设施，超市一些主力店进行整个布局。前期的时候我们也做了一些概念方向，就是开发商拿这个概念我们看一下，这个概念也涉及到一些问题，第一轮这一轮方向基本上想以这一块持有为主，大家发现很多商家和酒店都希望308国道一个很好的城市形象，更多的销售物业为主，销售物业和持有物业有效的分开，并且中间有一个很好的道连接，但是这个发现的问题整个项目的销售来说销售比较集中，对整个商铺带来比较大上海，一旦这个不成功对于整个项目其实有一个比较大影响。第二，我们采用购物中心加普通街区的方式，我们包括没栋独立的基金酒店整体拿出来运营整体消化的可能性，也包括将来做一些室内还有半室内二次升级的方式，同时我们做了一个另外购物中心作为我们地铁出入口的这样一个主提供，包括地铁是的街区这些散客的方式销售的，为什么这么说呢？我们308街道价值最大，如果整个商业放在这个位置销售价值远远大于这个位置的价值，这个就是整个价值的平衡关系。
    但是除了这个前面概念之外我发现光有概念不够，需要对整个地段，需要整个项目有一个非常大的定位，包括是不是超市家电这个收购性为主，是不是引入院线包括大餐饮为特点，包括引入一些无印良品这种代表性的店为主这是这个项目主要的特点，同时我们大体上业态推行之后我们希望装入一些有标志性主题特点的广场结合，包括节庆大道、假日广场、庆典广场、欢乐大世界，这些形成整个项目一片，这些今典进来之后方案没有完全形成，我们需要一个项目整个品牌，包括整体的的系统街道的特点，之后我们把这个项目简单了解一下大家看一下具体的情况。跟大家分享一下整个过程，酒店其实当时一个很好的要求，就是308国到一个展示面出入口比较独立，宴会厅与塔楼商业裙房的关系，大家知道酒店其实对于整个硬件来说是占地的，酒店占地基本上占到4000到4500平米以上，但是整个商业综合体的项目基本上在50%到55%，对于整个一层来说损失一平米到十平米整个项目投资都有很大的影响包括酒店客房很大帮助，这个里面整个前期过程，酒店这个项目放到308国道最好的选择有很好的城市形象和城市景观的空间，但是带来的特点就是酒店商业设施进行很大的整合，这样商业设施人流主要308国道和整个城市介入进来酒店很好的趋势剩下来牺牲商业包括酒店和物业的关系，我们把更多的商业设施更多的的价值这是我们整个商业的大项目。
    同时我们也带来一个问题，就是酒店的限高以及酒店跟宴会厅之间的关系，因为宴会厅我们二三层的使用这个也是调整研究的过程，这样一个比较关系发现，商业形成这个位置，在整个发展商业比较好，酒店这个位置对于酒店整个商业的人流导向相对来说不错，这个里面就是这个里面我们整个财务中心还有资金回报的状况，这个里面包括对酒店的标准的关系，包括宴会厅大家看到，宴会厅通过整个商业布局如果避开宴会厅的时候，我们想把整个商业设施变成完整的关系，这个里面做不同的方向。这里面做了酒店一个主要的形象，酒店也有很好的的朝向，但是这个宴会厅还有整个宴会厅对于商业的影响是整个项目比较头疼的一个重要的情况，最后是我们确定的发展方向，酒店满足这个方面的要求，商业也有一个很好的广场，酒店下面有一些商业设施，对于我们宴会厅也是相对来说一个独立的出入口，还有一个宴会厅使用，公寓相对来说以南向为主比较好销售区划，整个中间我们自己的购物中心以及独栋分化分解二次分化的特点。
    第二说一下超市，因为这个过程当中整个过程变设计边招商，我们给开发商建议不要施工图再招商，这个超市要求必须延308国道，为什么把酒店不放在308国道上，我们在整个投资平台当中希望放在地下，地上投资和回报一定差距，这也是整个超市的过程，开始把超市放在这个位置，我们超市放在这里之后基本上给他一个1.2万平米的位置，但是后来超市否定了，还是需要沿着308国道的主入口，酒店占了我们整个商业设施6%，包括一些308国道的设施，我们最后基本上确定308国道为主的一个前提，这个是一层真30%地下占一半，这个不同的博弈不同的较量，这样超市的关系对于我们一层商业价值带来损失，这里中间做了一些不停变化，超市是不是放在这里，把我们剩下的商业设施放在这里。大家看到不同的超市不同的阶段包括我们自己东线的调整对于整个超市带来不同的影响，最后双方做妥协，开发商做很多的工作我们留一小条给超市，大家看到308国道一部分展示给酒店，一部分展示给我们的院线还有现在的商家，超市面临广场进行引入，把地下做了一个比较大的，同时我们做了室外的一些利用区设计，折算对于整个开发投资平台整个项目平台起到非常好的作用。后来我们同时酒店潮湿院线包括后面一些零售店都都在同时招商，我们院线也需要308国道展示面，这个酒店需要、超市、酒店都需要，一开始我们把整个万达，我们跟万达很好的战略关系，整个万达拿过来的运营还有整个院线，这个相对来说基本上签约了，后来发现这个时间和整个周期有一点问题，万达解洽了，我们招了一些院线，包括院线大得厅，但是最后上个11月初最后做了一些工作，后来万达发现这个地段和价值优势，最后我们确定也是以万达为主做最后的确认，这个项目已经签约万达招商，其他后面别墅餐饮还有一些酒吧其他的娱乐设施。
    第二说一下整个项目的商业东线关系，我们连接之后又做整个整体项目东线，我们这种东线设计是我们项目的主要特点，这个过程当中开发商希望流线的关系但是资金压力市场的影响，第二次的调整我们把销售持有第二次分解，基本上外界都是以销售为主，做好整个资源的利用，沿着这个功能区的内部都是购物中心运营持有为主这样销售在外及时出现了不大好的情况也不影响整个内部购物的关系，这样对于整个销售有互相匹配的影响，当然整个话项目带来一个很好的价值的提升，另外一个特点就是空调系统的的调整，空调系统跟我们整个销售很大关系，项目进入招商一个阶段的时候，院线也会提到系统要求，对于不同空调系统要求我们都要有不同的了解，对于下一步的方案有一个非常大的关注，不会后面的要求，包括我们有些亚太或者其他的一些经销商大部分做这个项目很简单全部持有，国内比较有特点发展商开发商来说需要分解，包括不同的计费。这个是二三层的空调系统这一块包括院线这一块，这个是酒店的整体的功能区。这个是后面具体做的，大家看到地下二层为主，超市负一层的入口还有酒店用房还有酒店停车的区域，还有整个超市入口购物完了之后顺着商业街进入室外的广场，可以进入我们整个节点和室内的中心，这个里面同时需要考虑到上面公寓的分流，公寓进超市直接进入电梯这个里面的系统包括酒店的分时打卡还有整个超市分时段都有一个很重要的系统体现，这是整个项目的最后效果，这是一个麦当劳的店，这是下面地铁的一个广场，这个广场为酒店做功能也为整个超市做广场，进来之后我们中心的广场，这是一个地铁接入点，大量的居民还有整个城市的小区都在这里乘坐，这是我们整个项目。酒店相对来说，旁边就是超市的入口关系，这里有一个很好的形象，包括我们的项目材料还有整个项目的院线，这个是中心广场的节点，大家看到为什么偏室外的广场，对于这样的地方，可能对于娱乐包括餐饮消费可能到11点12点24小时，我们希望这些店有一个大堂的入口，整个购物中心关门了，我们这个项目我们这个店依然可以开着，这是中间或者节点设计策划的时候，这是细节中间的一些特点，这是地上地下的整体情况，这个是中心广场策划的过程，我们可以二层溜达当中看我们商业街的关系，这个是中心广场的节点，这是一个入口广场的特点，这里面大家看到整个商业氛围整个商业设施的，包括建筑很到位，整个商业当中标志性其他的对于整个商业形成了一个比较好的氛围，这是内部街区的一个情况，希望这个商业模式东线有更多的趋势和动态，我们基本上做了之后，整个项目有一个全程的节点设计包括外墙材料节点，包括调整整个设施的服务流线或者整个完整策划设施，所以深化方案结合招商、结合概念方案，也结合施工，策划方案整个项目当中最关键的。
    最后说一下城市综合体的项目，这个就是我们青岛市中心一个项目，大家对于整个商业街购物中心、城市综合体一个全面的了解，这个项目在整个商圈，这个青岛市最老最繁华也是最热闹的一个商圈，有一点像上海的南京路，这个地段里面这样一个地块，这个要做什么的定位，包括沿着我们周边大家看到，十五大街还有青啤还有万达广场，还有百惠商厦，如果这样当中更加具有竞争力是我们整个项目的特点，这个是整个项目的关系，这个项目最大特点，青岛这个城市有高差，我们四个地块整个高差差将近16米，16米我们16米分解成四个标高，我们38米标高平行走从28米的报告23年的标高进入市中心相当于地下三层，这个里面通过我们的不同的形象展示形成了比较好的人流过程，这个大家可以看到我们这几个标高的关系，我们主要的商城还是这里，这个时候中间还有一个重要的节点，其实这个项目带来一个困境，我们项目推荐之后整个项目进深八九十米，第二个特点要容积率要把上面的公寓卖掉，这样七八十平米商业设施阻断之后如何环通这个其实比较难的，大家看到虽然我们做比较好比较开放的整个品牌的引入包括我们店面设计过程当中都是比较难的，可能有些店面的进深三四米所以这里需要布置一些零售业态，这个零售业态比较大的关键，这后面图大家比较直观的感受，整个北面过来38米一个标高，从这个西面过来我们整个相面28米的标高，我们引入了一个空间我们做了一个体验式，因为这个老商圈很多年轻人25岁35岁的人在这里商圈进行逛街，周边也有一些比较品位的，也有一些有特点的商品，我们做了类似于整个时尚中心的一万多平米的作为整个项目的情况，同时还可以进入我们整个的广场，通过我们扶梯进入我们购物中心当中，我们一层到一层，然后二层直接上三层和四层，相当于每个购物体验一层感受到上面一个开放空间，可以直接上到我们这个街区当中把人一层往上引，东边过来四层标高可以往下移，带动整个下面穿插性的，这个项目当中把四层的首层空间，这个不是特意做跟着我们的地段完成的，包括我们电梯和扶梯，我们沿着这边进来可以看到，这里面复杂的构筑关系把整个项目基本上变成梯次层次，我们对于整个城市的关系控制，还有整个项目的店面都是有效的布局。
    这个项目目前已经把商业价值提高一倍，如果简单的做可能没有达到一拖二，因为沿街店面租金最高的，我们内街沿街，外戒沿街做四个沿街，这样租金带来很大的提高，这是我们进来地下的街区，这个是我们地下的街区。我们发现这个地方地下的，这个地方开放了，不同的转交节点引进来这个是二层一个是三层，也有一些依托负一的情况带来整个体现，上面也做了二层，上面四层基本上餐饮零售为主，这样的项目结合了高差也结合了这个定位，也结合了有限空间关系，也结合整个项目用地的情况，也形成我们整个项目比较有特点的设计。这个是上面比较开放性特点的设施，这个是我们项目开发商最后一个成果，而且目前青岛没有一个好的天目，我们有很好的旗舰店，包括很好的一个体验店，当然也需要很好的旗舰店的展示特点，这是28层标高广场，这个进去把整个人引入，这个天目主要多媒体动画广告从下面广场带到这个上升过程当中，上面一些比较有特点，增加室外可以休息包括绿化百货设施，基本上以这个独栋比较有标志性的设计为主。
    好的商业设施刚才只是前面的引入，更重要的在后面的节点和把控上，这个里面是我们一些外控结点的特点，包括整个玻璃幕包括广告设施石材具体的划分包括折面展开我们全程的展开过程，这个里面包括整个体价模型，这个所有的节点细节这个也是整个的特点，包括幕墙的开启方式，开启节点等等，这个整个构造都要有一个把控，这个就是对整个项目设施的完整度一个要求，我们看到展现面的要求，包括材料的计算材料面的计算做一个很好的铺垫，包括材料的选择包括我们这些节点，还有材料的幕墙石材这些材料的选择，还有不同节点的设计，这里是我们前两天建成的一个项目，外立面的设计包括幕墙这种关系，这个是刚刚广东省开的。感谢大家，希望鼎时国际能够为商业地产创造具有中国特色贡献，希望能够有商业地产开发模式。
    主持人：接下来留给大家两个问题的时间。
    嘉宾：刚才看介绍项目很感兴趣，我比较好奇青岛的项目，我是青岛人，之前讲这个项目308国道有一个问题想问一下，308作为一个快速的道路，有些车流比较大，对于商业的截面来说有利的方面多还是无利的方面多？快速车道对于人流阻隔更多一些，这种高速国道上面有的时候我们考虑更多的商业包括酒店的一个展示形象的节点，对于商业人流引入不知道这个项目怎么样考虑，还有一个这个项目里面的东线是一个环状包括很多的分茬，在面临多茬路怎么样选择的问题？谢谢！
    吴旭辉：其实一开始拿这个地块308国道是高架桥，高架在旁边会不会对我们项目有影响，其实过程当中大多数车流经过的时候他的第一直观和印象这个项目的印象是有的，所以不管院线、酒店、超市，包括我们的餐饮店也好都选择城市道路第一位的，这个设计角度或者建筑角度，高架一个瓶颈这个给项目带来第一个特点，这是展示的重要要求，所以这个里面过程当中可能很少不是开发商或者很可能不是设计墙面策划单位能够想的，也是一定要结合这个市场商家讲的，这是一个情况。第二，这个项目呈三角形的地块，内部中心腹地很大，大家知道沿街商业简单，但是如果腹地超过建身120米、150米以上把内部激活，我们整个地块五公顷多，我们需要一些东线包括一些车型流线我们引进入，这样我们设计当中很好的主动性，这个有招商商业设施的要求，我们也把这个作为整个停留还有整个特点的，然后，环形的流线是以购物为主的，这个需要照顾到我们整个商业的截面，也通过包括商业的经营要求，有些店面商业化以上，这个完成设施，最后空间节点设置一些细化的简单性。
    香港：刚才你提出用麦当劳作为主力店，这个从业40年来没有这个理论，因为麦当劳100到300平米一个店，怎么样做主力店呢？什么理论做的，是不是很破例的方法？
    吴旭辉：我相信美国欧美一些零售业有一些定义，这样定义包括境外一些的事务所，境外的一些设计公司带入一些观点进入我们国内，我们国内项目发展有它的具体特点，比如说中国的经济结构发展其实跟欧美不太一样，中国经济的人口增长整个总量也是不一样这个也是跟欧美不太一样，欧美做的一些社区中心，其实欧美这些不发达国家社区中心发展很快的，社区中心包括一些店面、院线还有一些游乐设施东西社区中心做比较好，目前国内刚刚起步阶段，我们为把鼎时国际概念麦当劳必胜客作为主力店呢？虽然面积不大，但是如果一味我们走原来传统的框架或者这种模式国内商业地产很难突破，我们发现其实包括肯德基、麦当劳虽然一个店只有一百到三百平米或者必胜客，有的麦当劳加必胜客两个在一起带来的人流远远超过了一个超市一天的人流，因为大家有的时候发现为什么超市旁边选择一个肯德基麦当劳，肯德基麦当劳也会选超市这个对于项目的人流电影院加上麦当劳整个区域中心的特点，所以这个角度来说肯德基麦当劳我们现在这样一个设施认为我们以后研究的动向，在深化一点说这样三百平米的店占地多大，我的租金很高，然后我们的的人流带动很高其实这样店更加吸引人的地方，这样一点很多项目超市不愿意来。一两万平米的超市三万平米的百货，大家知道百货租金这个资产影响比较大，肯德基麦当劳三百平米面积，剩下一万多平米我花三百万给肯德基，但是周边我可以把三百万赚回来，我一圈每家多收一百块钱，这个打一个折扣远远比招百货更好一点，所以这个也是当然不同项目不一样，这是我们发展商一些建议，因为有些项目确实实施不错。
    主持人：我们提问环节到此为止，再一次感谢吴总精彩演讲，如果有问题可以课下跟吴总做交流。在过去的两天时间里面我们相聚在美丽的博鳌，博鳌也成为以他独特的地理位置吸引了各位成功人士的到来，博鳌论坛也成为我们行业高端会的代名词，本次峰会一共进行七场不同侧面不同形式的主题演讲，从我国地产的宏观政策和明年的行业走势，以及商业地产开发规划设计策划定位运营招商，商业地产的趋势以及信息化管理等方面展开了探讨，希望大家不虚此行，收获满满再过几天约旦节还有我们农历的春节，再次请允许我代表中国商业地产协会和组委会提前给大家拜一个早年，也祝大家新年快乐，祝愿大家在新的一年里身体健康、合家欢乐、事业蒸蒸日上在攀高峰。谢谢！明年活动我想做一个预告，主办单位已经定八场不同主题的活动，分别北京、上海、广州、青岛等城市召开，其中包括四月份北京地产年会论坛，八月份中国地产领袖论坛，还有九月份商业地产运营招商大会，规划设计国际峰会，以及第八届博鳌论坛房地产年会，这个详情可以关注中国商业地产协会的官网。