由中国商业地产协会主办，北京中商汇协咨询有限公司承办的“2011商业地产开发、运营管理与规划设计国际峰会”，于2011年12月27-28日在海南博鳌金海岸温泉大酒店隆重举办，以下为中国商业地产协会专家委员、英国查普门•泰勒建筑设计咨询有限公司执行董事华镭先生的精彩演讲实录：（欲获得本次论坛的全部专家视频演讲资料，请联系我单位：010-68005328，彭先生）

    华镭先生无论在中国还是英国都有着丰富的商业建筑设计经验。自从1994年，作为华镭建筑事务所和华镭迈奇礼合作工作室的创始人，华镭在上海和其他城市都成功完成了许多优秀作品。自从2005年，华镭开始参与英国查普门泰勒在上海的设计工作，并且直接与伦敦总部的设计师们合作完成了近期的上海天山世纪商城项目。2006年，他开始担任查普门泰勒上海分公司总监，全面负责管理和设计工作。
    近期项目工程：
    天山购物中心—-零售百货商场建筑和室内设计，60.000平方米。
    上海月星环球商业中心—家饰博览/酒店/办公室总体规划和建筑设计，43万平方米。
    常州月星环球商业中心—综合体包括购物中心，酒店和办公楼。位于市中心，约50万平方米。
    上海虹桥银成大厦—办公楼的建筑和室内设计，30.000平方米。
    中国各大城市万达广场—为全国最大的开发商万达集团设计商业外立面及裙房，并为其创造出新一代的视觉形象。
    三亚半山半岛帆船港码头—为三亚码头和其旅游设施提供总体规划，建筑和码头设计，使其成为第一个中国“沃尔沃”帆船大赛的主办地。
 

    华镭：各位大家好，非常感谢中国商业地产协会给我这个机会，让我们一起分享成功的经验。除了这些商业理念的运用和设计我们在哪个环节上兢兢业业，注重细节。把你们好的概念，落实到你们的细节中，这就是我们建筑师主要达到的。一个就是做商业地产的要有计划性。我们要有计划性，才能保证我们的商业地产的成功。英国的客户开会，中国的客户就问了一个问题，你们购物中心你们的租户达到了百分之几。我们刚开业，就全租出去了。开业的时候就成功地把他们收买了，这是最重要的。这是我们坚持努力的落实在每一个环节上的细节。假如你细节做不到位的，我们相信在明天的讲座里头，有其他的建筑师，商业地产这种组合，我想我可能的更愿意去说了你的实际操作的经验对我们的每个人来说都是非常重要的。

        今天总的来说，就是这些东西，一个是介绍一下泰勒公司，另一个是关于房地产发展和遇到的问题。每一个阶段要解决的问题。查普门泰勒是两个人的姓组在一起。在商业地产的设计上是从80年代开始的，购物中心从美国的郊外演变过来的。当时在英国新建了8个大型的购物中心，一定要集中精力在商业地产的设计上，是从80年代开始积累了很多的经验，上海不是最后的一个成立的，但是是倒数第二个成立的。我们公司在上海分公司的是成长最快的，在金融危机里面是唯一个正面增长的公司。我们现在在华的完全项目是100万平米，，在建项目150万平米，设计项目220万平米。这些都是公司最近完成的一些作品。

        商业设计不只是购物中心，我们公司的主要设计是总体规划，我们的总体规划不是传统概念上的总体规划，也包括的一些商业业态的组合，商业运作的角度进行的总体规划设计，另外一个是综合体。现在在国内也是的最流行的，商业够一种新是我们的核心的服务项目。在城市综合体里面，就是说现在欧洲的发展把交通枢纽拓展到我们的商业领域里面，国内的一块单独的服务项目，在国外我们不叫做，建筑设计而是零售设置，这是零售设计。老的购物中心的改造，这样的项目在国内的是比较多的。这是我们涉及的到的一些领域。中国的商业建筑的发展和现状：新的建设的高潮的出现使事业建筑的有的量的飞跃；但是量的飞跃一定要注重的质的控制，怎么控制的量的数量是下一个竞争的中所注重的一个挑战。第二是规模越来越大，扎堆高端市场。所以有的项目是到了500万，100万的项目，招商的运营是非常的困难，这也是的我们存在的问题，我们的客户兜都说要做顶级的，我们一定要在策划的时候认准自己的地点，不见得做中端的不赚钱。第三，城市综合体的流行。所以这种综合题是一个好的发展，各个的功能各个的不同的性能的建筑都相互支持，无论是在大的环境还是小的环境都能形成一个良性的组合。第四，更多的开发商的介入商业建筑的开发。希望大家重视开发商也的发展。进入商业里面的必须注意的问题。第五，从政府角度也应该给我们的开发商经济和规划上的给予引导。每年不断有税收，但是政府的规划上从经济角度考虑给我们开发商一些机会，有一个客户拿到300万的消费地，都把他变成的商业这样不是很负责任的。从正常的进行的一个政治的引导，一个量的估算和控制。所以今后的发展应该重视了商业的开发的专业性，策划，金融，设计。开发的区别我们在策划上是不一样的，但是终究还是地产，金融是彻底地不一样。另外一个是，商应重视商业在想其他的建筑结合与渗透，体育，交通等，开拓更广泛的领域，良性竞争。

        欧洲商业建筑的发展方向，大型室内购物中心逐渐消失，其他都是城市时钟中心再次开发的房地产开发项目，或者是组合的或者是老的接到变成的一些更活力的项目，节能环保的成为购物中心的必然趋势，个性化专业化力求与网络的垢污抗衡，还有一个体验体验购物成为的抗衡网络购物的主要手段，商业在想其他的相结合。

       这是我们公司在十年设计的项目。这个广场把老的街道和老的百货购物结合在一起，在英国法国，都是非常流行，非常多的。中国的气候往往不适合，做这种的没有的空调的街道不是很适合，英国的气候夏天不热，大冬天不冷，在中央广场的家了一个直径很多的采光棚，你这儿没有空调的设备，没有全封闭的环境普通街道是不能做空调的。但是这个能遮风避雨，这是一个舒适的购物中心。这是我们在09年的时候拿到最佳的购物中心的奖励。每个接到的都是直通到的购物中心的购物广场，商业中心里面，把街道，还有他的标准的，进行改造，都是原来的一个市场。露天的市场，现在把他变成一个购物中心，这些装饰都是的维多利亚的时候装饰都很漂亮。另外一个是环保。我们在德国设计的购物中心，这是在欧洲拿到的的节能认证的建筑。另外一个是像其他的交通建筑的渗透，包括欧洲海底隧道英国的总站。这是一个非常老的火车站，把啤酒商库，这也是非常的成功的一个实例，商业和体育设施的结合。还有一个是蓝图的足球场，在三亚的半山半岛做的帆船港。马上就要做好了，甚至比半山半岛的本身还要吸引沃尔沃帆船赛的。另外一个跟总体规划的设计的媒体城，假如是BBC的总部搬迁到媒体城，还有大量的商业在里面，办公和商业组合也是很大的趋势。另外老区的改造，把所有的重新规划做商业做水岸经济。然后最优意思的是，高楼叫上海塔。这些都是办公和住宅混合起来和很多商业在一起。

       下面讲一些设计理念碰到的一些具体操作的问题：商业策划放在第一位，我们认为所有的商业顾问是龙头老大，接下来讲每个一个团队的功能。商业策划顾问：商业建筑的定位，商业建建筑液态的布局，主力店的决策，次主力店的主梁和面积要求，持有和销售的策略，如何克服和利用周边的条件，各个主要建筑的相互支持和补充。所以有策划公司都是你成功的保障。所以把商业策划顾问放在第一位。我想我们当时我们的团队是充分采纳他们的建议，这都是的通过外围的顾问带来这些智慧的成功的把握。第二是建筑师，配合商业顾问做我们商业的总体规划，把商业上的业态的组合落实到我们的空间里面。另外我们也是动线是一个重要的组组合。设计来把人引商人，建筑设计的人意识推倒最里面，推导最上面，用潜移默化的把顾客吸引上去。这就是的垂直动线我们设计的非常的重要的一点。另外一个是消防策略，消防的设计很多规定直接影响到我们的设计空间上的走向，人流。因为中国的消防规范还是停留在15年前的百货的这种商业业态的水平，这是过时的。上海市交通，消防的动线是非常重要的一个。还有一个是货运的动线。这些谁都会讲，我们往往会跟客户谈你的垃圾处理的动线是怎么样？这就是讲到商业上的很专业的设计。另外周边的交通总体规划跟购物中心它的互信制约的条和可以的叫做有地铁线，地下变成一个豪迈的场，把人引过来，把交通的租金有密切的联系，在策划的时候定位地产的时候都是非常重要的因素。其他的环保节能，环保节能不但是我们的口号，而是直接影响到我们建筑和以后的运营的开销的一个非常大的影响。建筑设计院，有很多的功能，充分和当地设计院配合的基础上把每一个的项目完成到底。包括的帮助  一起理解客户的需求，往往建筑设计的阶段，在优化设计己方的都普定的以后。能够给老板，给老板的扣出来的上千万。设计院和建筑师咬着牙能把这点做到极致化。景观设计，还有一个总体规划上的关键的非常小的细节，这里说的有一点重视可以看一些大购物中心，它的景观设计吸引，骑着非常大的作用。就被马路边上有任何人在马路的台阶上摔跤了。如果景观设计师这种小的也不能轻视。灯光就是要重视不同场景。普通的灯光演示的设计都是牵涉到我们促销的环境，也是跟我们节能有很大关系。节能设计这里面也不多说，独立的总体技术解决方案，为建筑，，极点，空调，材料做法和投资作综合性的平衡，从长远的周期，考虑对策，采用的国际节能的评审标准对建筑综合评估。幕墙设计，在随时随地一起工作的。而且能够反映建筑师的原始的概念体现出来。也是很重要的角色。这里面的把消防设计的顾问摆在这里，消防的规范有很多的评估顾问，在特殊的空间产生一些突破。另一个是招商团队，或者在示功图招商团队，他们提出的要求最优化的最终的结果。在室内设计和室内装修还是能够的满足这个要求的。设计中有各个要素，刚才说的水平动线是最重要的，怎么布置平面，怎么布置动线的组合，另外一个是垂直动线，视觉偷偷性，我们是靠很多的中空的走廊，一些视觉上的通透性的包括的让人们前面看到的包括这都是的为了给人一种潜移默化的影响。都是把人往前面的引，都是一一种手段！材料和色彩也是很重要的。自然采光天窗，警官环境，灯光效果，节能环保，外立面设计，广告表示系统，货运垃圾处理，另另外一个是停车，我们目前还没有的看到一个很人性化的停车场。停车也是非常重要。对于运营团队的空间，他需要的上的要求的都是设计上的要素之一。

    设计各个阶段：拿地方案，前期概念设计方案，对开发商自己的是计算崩投资的盈利点的评估。功能定位和面积计算依据，对政府的是个承诺，确立进驻的用地的功能，开发量。第二个概念设计要考虑很多，确认以后要落实的到建筑，真正议以后要有的非常实际的建筑空间，平面最组合和外部交通的都是非常重要的。不同部分的开发比例，外立面的风格的确定，确定水平和垂直流线各层平面面积计算依据，中空外立面的详细设计，后棒空间设计，货运动线的面积确认，消防设计和计算，结构初步概念。这阶段是是非常重要的。包括楼层的高度都要落实好，货运的流线一定要讲清楚，这要把它解决好。初步设计，就是我们一一旦审批以后的各个功能要介入，尺寸更详细，其他的一些概率算都都要非常准确，进优化我们商业的组合和招商的调整，这也是初步设计里头的。下一个是施工图的设计。完善建筑设计，提供市公所需的技术的文件，申请的施工许可证。这些小的东西都是在这个阶段里头要满足各要求。最后一个是室内设计，一个是为了我们的少不了验收这块，另外一个是优化它的建筑设计上的关系。作为室内设计要考虑到的。其他的包括风格装饰材料，色彩都是这一阶段要解决的。要和招商团队进行的优化。这个时候要靠室内设计管理办公室的需求，VIP区域，卫生间停车的铺位管理风格，都是非常重要的。要也有一个框条来约束它。其他的家一些灵活间的运用都体现的出来了。

        对于我们第二个建筑师这样的专业的设计是来说，应该是每一个阶段和每一个环节都要照顾到，各个专业团队的可能会选择性的可能会侧面的针对性的一些工作，但是进建筑师一定要照顾好每一个设计环节，看在拿地方案的照顾的比较少，方案设计的时候的都照顾到，这张图重要性和关系。我们说了这这么多的理论的东西，就是拿出一个实例给大家解释一下。上海月星环球港，从我们泰勒公司的设计方案，一直到室内设计都是全程的。但是我们作为设计是来说，还是信把它作为更仔细，这么大的项目在上海也很少了。对这么大的一个项目，每个环节上我们怎么控制，这是一个总体的控制，我们用个环形走廊进行沟通。有一个商业上的扣减，让人们有休息，这些中空都是垂直的手段，这个坡道这个或现代派的古典结合的，上升了26米高，这也是非常少见的。这是一个概念的设计方案的平面图。我们设计的原则在设计理念上是没有变的。前面的一个地铁线，它一个南广场和北广场。一个是酒店一个是办公楼。这就是我们后期的修改的调整。这个大的走廊是没有的北广场的气氛不够浓。这些不同穆德阶段方案阶段不是两个塔楼，后来做了三个塔楼，这个是后来的效果，这都是的细节的非常多的。我们在每个阶段，这就是我们办公室出的图，现在到生图阶段，我们把商业业态的。我们把三张图再再一起，把这个图达成一个比白图，红的这个是设计院图，通过这些线对比我们可以找到这个的细节包括中空的结点，这应该的我们室内设计的篮在一起，最外面的完成的轮廓线一直在我们阶段的接过来的。剖面上我们也做了仔细的对照。这些东西都是细节但在每一一个过程中都要落实好。也给客户看，这种模型是用叫BRM做的。我们能够很直观的告诉我们做的东西。我们说屋顶的采光天窗和空调设备，我们说是设计院一些的东西，我们的客户也给我们提出要求，作出的模型后想我人能看到的，人能够的走到的就要去设计，一种深度。从这长图上，从外观是有模型的，每个细节都是基本吻合的。这是建筑上的模型，都是在不断的进行的修改。还有室内模型，这都是轻轨连接的方式。另外一个是我们用的石块不是最开始的，但是我们用的这些材料是不是达到一个设计效果，在不同的阶段反复的推敲反复的出视觉上的概念。下面就是我们在室内设计阶段所做的努力，一个是效果图，我们说的概念是古典的。其实不是泰勒所坚持的风格，客户所需要的，一定要区别于现在的古典。上面的一些壁画是用中国的风格，还是欧洲的风格。这都是我们在讨论的。这些壁画出来以后，会把它的确定好怎么放上去。刚才说的这种古典的建筑工作量很大，但都是的把它的墙面每一个的尺寸都做的非常精确。古典有好处就是耐看。这是中央广场，这些都是还是有模型，在每个环节来所有的建筑室内设计和施工图设计。除了设计还有的管理的作用。我们还建议客户的作了一段，也是发现问题设计的要求和施工的方法。这个在图纸上还是很烦琐的，按还是的可以接受的尺寸很很大，需要一些东西给填起来。我把图纸放大想把每个的细节展示给大家看，都有不少的调整，招商团队有一些要的不是很实际的但是沟通以后的在个阶段我们也是做要求，这些多少我们在每个阶段，规划到概念设计，方案设计，室内设计都是通过每次例会所设计出来的细节。大家要有什么问题就可以提问，泰勒公司是设计得奖最多的，我们希望手里的项目能够拿到一个比较大的奖项。好，谢谢大家！

        主持人：同样还是的两个问题，有谁想提问的请举手。

        企业代表：很感谢的你系统详实的介绍。挺巧的，月星这个项目在我每天上下班的时候都会看到这个的壁画，它给我们的交通带来很大的问题，请问这个交通怎么解决？

        华镭：这个交通是有弊病，让人进入很难。请交通评估单位作了交通评估，反复了解了情况。现在凯旋是单行道因为凯旋路是不能双行走的，同时通过交通队伍来说，好在建筑的高架在下行道都有来=两个进出口车道都可以的，同时也是被两个的地铁夹在那，但是这个地铁建筑很复杂，就是打桩什么的是地下二层全部开放，所以地铁售票层三个的开口都是对着购物中心的，很自然的设计，把地下二层的租金提高到一层租金，同时把三层的轻轨人流进来之后，地面三层的租金虽然达不到地面一层那么高，但也得到了提高也能达到同意效果，谢谢！

        企业代表：我觉得听完你这么一说就明白了，如果没有的一定的前瞻性相对有些的陈旧感，但是希望能有所改变。

        华镭：我拿这个的项目做简报时有点犹豫，因为这个项目太复杂，说的东西太多。其实古典建筑不是我们公司的一直提倡和鼓励的，因为现在在欧洲是不允许做随便坐古典，只允许做古典修复。古典建筑区域范围内只是提倡一些石材太体现的古典，只有在中国或东南亚。这个有一点，夜行家具的老板，他对古典是情有独钟。希望大家不要把我们认为是专门做古典建筑的事务所。