由中国商业地产协会主办，北京中商汇协咨询有限公司承办的“2011商业地产开发、运营管理与规划设计国际峰会”，于2011年12月27-28日在海南博鳌金海岸温泉大酒店隆重举办，以下为中国商业地产协会专家委员、美国凯里森（中国）CEO、著名商业地产专家冯世勋先生的精彩演讲实录：（欲获得本次论坛的全部专家视频演讲资料，请联系我单位：010-68005328，彭先生）

     嘉宾介绍：
    杨先生，上海同济大学建筑学学士，美国华盛顿州立大学建筑学硕士，美国华盛顿州注册建筑师，国际购物中心协会会员美国建筑师协会会员。杨先生于2004年受总部委托创建凯里森（上海）分公司并任总经理，新近担任凯里森（中国）CEO。他拥有23年建筑实践经验，其中16年服务于凯里森。杨砚先生有着各领域的丰富设计经验，特别是商业零售和综合体项目。凭借多年领导中国的业务实践，杨砚先生对中国的市场特性、商业运作及服务有着深入透彻的理解。通过吸引本地高端人才，结合凯里森富有国际经验的资深设计专家投入，领导项目设计的运营策略，杨砚先生开拓了高效的设计程序及交付模式，在保证设计的原创和高质量以及平衡中美商业运作差异的基础上，既有效地适应中国的开发环境和节奏，同时也为客户带来最优的价值。
商业综合体代表项目:上海宏伊国际广场、港汇广场 、杭州万象城、绿地滨江CBD、绿地徐汇区综合开发项目、绿地真如商业中心、合生国际广场、华润置地二十四城商业项目、昆明塞伦潘家湾项目、华漕时尚生活中心、蛇口海上世界、观澜海滨国际度假城城镇中心、上海MGM米高梅项目、昆明顺城商业中心、协信城市广场、华侨城“欢乐海岸”总体规划项目、悦达889、上海加州广场、北京财富时代。主持人：欢迎大家回到会场，接下来我们进行今天上午第二场主题演讲，为我们做演讲是来自美国凯里森建筑设计事务所中国首席执行官杨砚先生大家掌声欢迎！此次演讲题目是依托“商业”需求的建筑设计。

    杨砚：各位早上好！感谢主持方邀请我们参加这样的会议，也是接近新年了给大家说一个新年好，今天的主题就是依托“商业”需求的建筑设计，或者城市综合体，这个是凯里森在全球范围特别是在中国我们现在大量的工作都是围绕着这样一个在展开，这个也印证了中国改革开放30年，过去的20年特别特别是过去的十年所开始的城市化的进展和快速发展，也可以看到将来在接下来的五年时间还是继续，中国的在座可能很多是开发商也是建筑公司都在这个领域里面有了很多经验体会，我们也是在中国的很多的项目可以说90%以上的都是在促城市综合体的问题，也可以说是在中国属于第一批比较早的介入境外的国际事务所的实践，首先我想介绍一下凯里森这个公司，可能有一些人知道，有些不知道，中国我们有上海北京两个办公室，特别是去年我们合资了一个价值的设计事务所，我们现在是一个国际化的大型建筑律师事务所在中国拥有甲级资质的一个单位，这也是表明了凯里森这个市场里面的深入投入和中国市场的成长的这样一个决心，可以这么说关于城市综合体我们今天的主体以商业为基础的，购物中心涵盖的可能就是沟通竞争的概念，可以说在将近20年之前，我们开始百汇广场上海设计的时候1993年底，1994年初首先介入了中国第一批仅有几个里面的规模之一最大的，这样的设计就是在当初的时候带来了很多很多的挑战，像港会一个非常成功的的例子我们也骄傲，发展到今天介绍的说凯里森进入中国挺长时间了，我们包括在中国建立办公室到现在开要有八年的历史了，我们现在有两个办公室，从人员的角度来讲我们中国已经中国320来个人，再加上美国西雅图一百多个建筑师百分之百参与中国的项目，所以凯里森今天这个行业里面，我们是应该具有相当的丰富的经验。
    从每一个公司，特别是国际公司，美国的公司其实很注重这个市场的导向，凯里森一贯的注重这张图片上面所显示的这些导向，城市的问题购物中心的设计，包括零售业所涵盖的专卖店、百货公司等等这些设计，当然因为城市综合体我们也有很强的办公楼、酒店、这些设计包括住宅等等。这些项目后面都会有实例做的，我们服务从建筑设计、室内设计、到标识标志设计规划项目贯穿着整个设计的流程最重要的一些方面都涵盖了，我们现在中国所提供的这些服务就是从规划开始一直到项目的结束，当然更多的是做设计，然后后面有施工图审核，还有施工现场的管理等等，也很重要给大家展示一下，了解一下凯里森所服务的客户群，因为这样一个长时间为商界服务就是包括了零售企业，包括了很多大型的企业像微软等等，这个是国际方面的业主可以看到很多零售界的翘楚。从中国的实践来讲，过去的20年特别是过去的十年特别特别注重了和中国本土开发商的这个合作，这个开发商都是可以所代表着一线在全国范围内开展他们的开发这样一些企业，而且很突出的看得到都是涉足于商业的领域，包括一些新的最近两年进入商业地产开发，像万科这样的公司，也可以看到像中国最具有代表性的两个大的商业集团，一个是上海的百联集团，一个北京的王府井集团，我们都有很长时间的跟他们的合作。
    我会分两个部分对于今天这个主题进行讨论，城市综合体，城市跟商业依托需求，这个是很突出的一个主题，我们所涉及到的项目都是具有很鲜明的特性，这个也是中国城市发展的特色，在城市综合区所战斗的，这样一个发展运作主导一个项目的发展，其实创造着城市生活的一种源泉，他会引领出很多新的商业方式，新的交通的理解，对于新的综合性功能的组合的这种理解，那么，从港会开始差不多17、18年前到现在可以看得出这个也是中国城市中心区，或者城市综合体开发的一个比较典型的，或者说成功与否其实跟综合性的发展他都有一定的关系，如果城市中心的的城市综合体不带一个很强的商业中心的话他可能缺乏一些东西，缺乏开发所能够带来的基础，这张图显示就是我们最近一两年为很多大型的开发商，这个是南京的雨润集团一个非常大的设想，一个开拓性的发展，具有几百万平方米的商业用地的大发展，里面就是一个超大型的商业中心，这个可以跟迪拜世界上最大的工程媲美，当然这种开发可能还要有后续的需求上的这种支持，这个才是我觉得中国发展来讲GDP上升，需求的上升在二线城市的快速发展赶上一线城市等等这种方面来讲，这些都有实施的可能性，我们所做每一个项目都是很真实的项目，商业的成功就会影响将来的城市综合体的成功，另外一个把生活方式或者生活时尚中心的概念提出来，这个我觉得也是可以说应和或者适应中国的城市综合的发展，小型的城市综合体，中国的城市中心的居住生活娱乐还有交通的的交接都是一体化的，所以交通的多样的换乘也是成为综合体里面一个很重要的因素，本身综合体要解决很复杂的交通路线，我们说顾客的车货运的车人流地铁，加上多样性的地铁城际交通公交站变成了一个换乘的行为我们看到的趋势，至于其他的方面，我们说至少我们所经历这些项目里面，除了商业零售购物中心很重要的意外，别的办公楼、酒店、公寓，有的时候办公楼和公寓的一种形势大家都明白，所有的这些一起或者几个一起，或者某个跟购物中心的组合都可以成为城市的综合体，另外一个方面比较明显的就是我们处理城市中心的综合体的时候所具有的标志性，我们特别把标志性塔楼的概念打出来，这个也是越来越多被诉求和想要实现到的一个方面特别是政府，说是综合体，城市住宅也会在综合体里面体现，我们城市综合体还是要涉及到七十年产权的问题，港会广场94年设计，99年商业房和地铁很好的结合运作，再过五年之后塔楼又出现了，建成了，所以也是在城市中心里面怎么样，如果有一个分期的问题，分期开发这个水平的分期。
    很快它的落成为整个上海中心城市副中心提供了一个样板，上海城市中心西南角徐家汇港汇的出现界定了副中心形成还有CBD形成，它的商业目前为止功能还是最成功之一，很好的运作，很好的购物环境很好的租金情况，还在不断的发展。
    这个项目是真正的属于城市中心一个集、商业、休闲、旅游所有去参观马尼拉的游客都会去那个地方，是一个代表性的综合体的发展，体现出所有的方面刚才我们说功能性的东西，这个例子也应该说一个很好的例子，这是滑润成都的一个项目，等一下讲到这个例子上面去，现在看到的是第一期、第二期，我们第二期刚刚完成概念性的设计，这个所综合起来，所产生有接近50万平方米的地面容积率的大开发，大家看到这个一期和将来的二期所有的四个地块怎么样连接，怎么样形成一个在成都东二环的区域形成一个超大型标志形成副中心的项目。考虑成都生活形态为主的体现，所有屋面屋顶包括购物中心的内河方面这种休闲餐饮空间的处理都给这个项目带来了很大的特色。
    刚才谈到了生活时尚中心的概念，我觉得可能在接下去的若干年里面，在随着这个商业地产的开发城市综合体的雨后春笋冒出来，这样的现象也会越来越多，因为很多开发商没有最大的那种城市中心大块的土地，但是有一个合适的一块地，有合适的地点可以做一个十来万平方米综合体，带有很好的商业，可以取得长期商业效应，公司可以开发办公楼这些都可以，这个项目在上海的西郊西区的一个国际社区对面就是国际学校，周边有一些商业，这是地面三万平方米的中心，这个也是明年年底开业。
    我们也设计到比较有限的纯粹的土地开发的购物中心，这个也跟我们合作的开发商的目标是相连的，这个是位于深圳华润控股旗下的一个专门开发购物中心的公司，他们开发超过十万平方米以上的第一个项目在杭州一个湿地一个南边隔一条街，为他量身订作，他有一个长期的合作伙伴沃尔玛，但是这个提升以后十万平方米以上购物中心是按照沃尔玛的店，这个店很大的体谅，空间的净高要求很高，怎么样结合进来做，具有购物中心的所有有价值方面的体现，比如说一层把他店铺最大化，要引入很多的餐饮，引入娱乐性的影院等等，儿童乐园等等都在这个项目里面得到了很好的体现，同时为了这个项目开发差不多也是唯一将来上这个购物中心，在休闲空间里面可以看到鸟瞰设计的。这个是广东城中村改造的一个项目，富力地产跟新鸿基合作的项目，个也代表着购物中心的发展比较高端的一个角度的一个趋势。
    溜冰场现在大家都比较习以为常了，但是对于华润万象城出来了一批，特别我们给他做了杭州万象城在整个购物中心综合体里面所体现的价值，这个也是不容忽视的，这个项目我们在俄国，俄罗斯、莫斯科一家做的购物中心里面的，刚刚讲到这种地标性的，我们很多项目里面其实也是在怎么样寻找最合适的这种做法体现这个地标性，不一定最高的楼，一个楼可能一百米，一个楼可能120米，但是怎么样赋予一些个性在城市的环境里面有他的一种比较可以容易被认知的，就是会给综合体带来深入人心的这样一种形象，这个也是我们所追求的，你看讲到绿地集团在上海的情况，刚才提到交通枢纽的这样的综合体发展，这个项目佛山一个新城启动项目非常紧凑的土地容积率做到九，上面48万米容积率一半住宅还有一半商业，这个商业涵盖所有综合体类型，购物中心、办公楼、酒店、公寓，最大特色有一万平方米容纳17条公交线进入综合体周转，地下三条地铁，包括广州佛山城际现在已经通这条线，这个附加值非常非常高的城市综合体的开发，我们也是旗帜鲜明的把商业运作的成功，人流的聚集，人流的的疏导，特别是有这么复杂的各种交通情况，各种使用功能得到一个最佳的方案，就是一种解决方式，这个可能会是一个挑战，做得好可以说将来的运作可以看得出来一个很有潜力，应该说给开发商带来很大利益的项目。因为讲到了各方面也有包括城市的的地标，然后会议中心的生活方式，然后讲到商业中心成为一个催化剂的最重要的元素，这个就是刚才讲到上海中心城区东北角的副中心，这个最后一个角开发就是合生国际广场，这个项目已经全面开工这个16万平方米的一个购物中心，180米搞的楼，还有一个120米高的五星级的酒店，这个项目也是很有挑战，交通组织等等，可以看到我们可以说带了很多对中国开发的经验和实践，还有我们作为在整个国际零售设计方面的专家，怎么样来能够在符合甲方的业主的要求这个基础上，把一个购物中心能够给规划设计成最经典运作最成功，我们项目上赋予屋顶新天地，把整个屋顶使用也可以作为酒店餐饮功能和宴会厅出来活动的空间，也有办公楼配套的的空间，其实这个理念一直贯穿于一些很重要的大型项目，包括刚刚讲到设计都有这个里面的体现。
    室内设计周围大型的综合体，有一个购物中心作为引领，购物中心公共空间的使用空间的创造和设计，然后包括大堂等等这些公共区域我们可以说每个项目都是从建筑到使用都是把握住有计划的设计，特别是合生这个项目，这个有一个圆形的地下城市广场这个五条楼相交的地方，这个项目把一层当做一层来出，所以我们第二二层有溜冰空间，我们怎么样发挥地下二层组织人流的作用，出来以后也是上海的中心城区就是一个新的标志。这个项目也值得一体，就是综合刚刚讲到的各种因素，就是在卡塔尔多哈一个项目，你可以想象一下就像棕榈岛一样这样一个珍珠的概念，有好几个圈连起来，其中一个圈已经建称是30几栋高楼，沿着海湾所有购物、餐饮、娱乐、旅游、游艇码头等等各种功能结合在一起，而且带有很强的阿拉伯民族风采。
    印度孟买也是我们关注的，中国印度中东都是有机会做这些超高层的塔楼，这两个项目在印度做的，所以关键就是一个城市综合体的开发，我们说我们商业基准的怎么样能够，我们说要做必须要最杰出，你要能够脱颖而出，你要能够认可别的周边的这些项目，所以你才具有最好的竞争力，这个有很多很多的因素说实在的，这个里面提了一些这些要求，首先就是这个市场要把握住，可以这么说地点、市场这个是很重要很重要的一个因素，每一个综合体里面的要素，综合体做酒店必须看到这个酒店这个地方做成功的，或者办公楼所以说到个体需求每一项功能在综合体里面能够所要取得成功这个也是一个因素。综合体需要效率，不能说三万平方米搞一个综合体，十万平方米可以做一个综合体，更大更有这种潜力，符合这个功能的要求，所以刚才为什么讲时尚中心的，三四万平方米怎么样做到有效城市这样一个综合体，也讲到有机的整体这个大家很容易理解，这个他是综合体的投入大家都明白都是亿的，不是一两个亿是十几个亿，下去不形成有机整体运作很有问题，所以综合体往往带有很多商业工程，对于这种它的符合商业运作，将来能够很好的的经营长期的持有是有很高很高的要求，其实可能现在面临的问题，不是一个能不能建造的问题，我觉得我们经验到了今天中国开发商都很有实力，大家要求很高，而且现在建造手段材料的供应等等技术不达到一个很好的标准，但是怎么样运作起来，有什么样的人才，把一个整体性的项目运作然后特别是商业能够取得好的市场定位，好的商业组合好的判断这个可能还有后续的招商这个可能才是关键，所以归根到底还是我们非常强调的一个，就是提倡综合体有条件应该把商业作为首要的因素把握。
    有非常大的影响力城市综合体，经济条件所处的位置今年的这个经济还有过去几年所处的情景这些软性的东西之外，这个硬性的东西就是这个可以做的最好的架构，最好的空间，购物中心很多坚持的运作，店铺怎么回事怎么样符合这边的要求，然后主力店的配置，主力店百货溜冰场等等加起来和小店总的比例是什么，才是将来运作国务中心立于不败之地，这些很重要的东西，我们在这个方面的行家专家可以这么说，我们不能给客户提供定位这个方面的东西，我们可以帮助客户促进购物中心城市综合体的方面有很好的专业经验建议，然后很多方面验证这种已经想要发展的定位，我们说一定需要一种最专业的商业顾问，整体物业开发的顾问为你做服务，但是他给你的报告并不代表着你能够有一个看得见摸得着的东西，我们要做的就是怎么样把他变成了一个看得见摸得着而且符合很好的的商业运作规律的这样一个环节，所以这个也是城市综合体整个社区过程当中规划和设计所占有的重要性。刚刚也讲到这些，我们面临的新的生活方式，新的城市形态的形成，虽然很多你像一线城市北京、上海、深圳、广州、等等，你可能觉得这个城市还有那个城市其实仔细看一下，他每一个片区，每一个这种最中心也好或者副中心也好都是在地，特别是深圳、广州这种有和上海不一样的所谓城中村改造的问题，这个都是在引发出一种新的生活状态，生活的方式这种需求，这个我觉得作为开发商你们选开发这个项目作为我们怎么样规划设计这个项目，都是要带有这个城市的创造一个新的形态，怎么样解决交通问题，怎么样解决各种各样综合体柔和在一起产生出来为开发商带来效益，而且为城市带来效益，可以想象一下一个综合体如果有一个购物中心作为迎接每年迎接购物客人成百万上千万量来说的，这个东西做成城市里面占有的的地位，将来为城市的贡献非常巨大的，我们也是创造了一种新的城市形象，所以为这个城市带来，包括这边看到的这样的图片上海南京步行街街口一个项目，这个很强的步行街东西，然后和商业步行街密切关系的项目。
    现在越来越提倡的，就是很明白的，就是所谓的作为一个购物中心，其实是在为购物者提供一个体验的场所，也是刚刚说到了，城市生活的一种新的不是去买一样东西，你是去做一件事情，可能把那个作为一个截面一个场所去使用，所以，综合体的重要性这个城市中心最能够体现这种生活工作休闲娱乐聚会等等的，有的时候确实像一个城中之城，大家可以看到我们有的时候处理这个会把作为城市的共同体去处理，这个需要很强的的专业知识和经验手段创造力去给开发商，给这个城市提供一个最好的设计，这个是最合理的，一定是最合理的，最合理的才是最好的，特别是在这批项目上，公司的形象问题，那么同时要体现出刚才讲到的比如说很强的的灵活性，因为很多可能也是搞设计的，想象一下建筑设计的空间创造他其实要达到，我们说购物中心在创造什么？购物者来讲创造虚的空间流线让里面感受到最舒适、最流畅达到这个目的这个就是空间，这个空间符合商业运作，这些店开出来商家能够赚钱的，开这个店必须能够盈利的，然后开发商一些方式方法的问题，三者使用者这个里面体现非常重要的，所以我们说，所有的这些活动，购物者、商家、开发商所需要得到的效益都是融为一体，龙湾滨江看到一张万豪酒店这个对面的图片这个项目已经建成了，这个项目在世博期间已经建成，现在马上商业即将开业，但是三个办公楼一个万豪酒店一个五星级的万豪酒店，这些已经在使用了，绿地集团的总部还有一个七十年的两栋豪宅整个商业中心已经建陈了，这是一个也很典型的，在上海的中心区。这是构思时候的形象和建成以后的形象，这个很有限的空间上面紧凑的把商业、购物中心、住宅、酒店、办公、绿地集团总部几个功能非常紧凑的融合在一起，这就是刚刚看到的左边那个万豪酒店塔楼，右手边是绿地集团的总部还有下面的酒店，后面是两栋豪宅。开场形的构成，中心空间的形成，中心空间怎么样一个新的形态和吸引力视觉的吸引力，其实我们上面今天看的话可以看到，上面一个非常有创意，有诗意的这样一个结构比，这个对形成这样一个认知环境，创造一个空间。
    这些实例可以帮助大家很好的想象一下，这一类复杂的商业综合体，城市综合体怎么样去思考，这个刚刚讲到的佛山东平新城交通枢纽，我们可以看一下这张总图，这个用地其实不大的，地铁线是三条，地铁的展厅空间占据了整个这条路的下面，还有这条路的下面，所以地铁对于人流的疏导还有项目的帮助起到了很大作用，还有一万平方米两个口，整个体型下面都是地铁站出入口，形成新地标的建筑是两栋超高层，其他的都是公寓，这些都是公寓楼，顶上是购物中心，顶上为住宅提供一个屋顶的花园，室内设计也是一样，创造出一种因为这个也是中国的消费者包括业主、商家、不断的探讨寻求一个新的视觉形象，我们每个项目里面也是比较花心思特意的去创造，包括刚刚讲到购物中心作为一个成功的基础，怎么样把它的流线做非常清晰明了然后又是精彩，有的时候可能跨越城市的废气等。
    标志性这边讲几个要点，这个其实真的一个主题，开发商也寻求很多方面都寻求，为什么人家要办公楼，其实就是公司形象的，城市非常重要的地段，必须代表一个城市的形象，可以说一个永恒的主题我们不断的探讨怎么样最佳的的形势，最简捷能够最好使用最精细这些方面，满足这个商家顾客的需求刚才都讲到了，和使用者，几个方面的使用者开发商非常清楚，除了你是需求以外，我爸这个项目运作成功了，其实关联同等重要的商家怎么样满意，购物者怎么样满意，或者办公楼的使用者怎么样满意，或者酒店的管理公司怎么样满意，这个例子也觉得可以说一下，我觉得代表着最近一两年在关注这个城市综合体开发上面的也可以说具有一定比较重要的意义，一个是他的开发商的积累的经验以后，这是银泰集团在成都银泰中心，是在北京银泰中心和正在设计过程中间的几个银泰中心，银泰城也好这个产品上面我们怎么样打造一个具有相应阶段的重要意义，这个是在程度的的南区，这个这一条天府大道对面，原来的市中心跨越这个天府大道以后整个差不多五万平方米城市综合体，这个塔楼也是涵盖了城市综合体最典型的一些要素使用功能，一个300米超高层的塔楼，全世界很顶尖的酒店在这个楼最顶端下面是高档的的公寓，这边两个塔220米都是甲级办公楼，这个紧凑的基地上面怎么样做好最佳的使用功能的要求，酒店展示面积还有到达的便利性，这两栋180米高的，168高档的住宅豪宅，这个面临的的南向城市绿地，还有将来的的空间河，所有的这些分布的公共的发展最好的景观。作为购物中心来讲，银泰中心来讲这个是城市的最重要的截面转角我们把最好的截面留给这个项目，这个项目高档性来讲，将来整个南区里面首屈一指，因为将来所有一期、二期都是一线品牌，但是作为20平方米的购物中心，你这个兼顾一线品牌的同时也要为给予18、19万平方米的这些商业的体量做出一个很好的维护，使他变成很有效的购物中心，我们很多误区，我们很多开发商觉得把这个拿进去这个东西就会成东西不是这么一回事，这个是有地点定位的这些要求，如果能够找到这些，你找到谁是你的客户和定位这是一个有机的东西，我们这个里面起到的作用就是疏理，开发商能够诉求把这些变成最合理的情况，然后再赋予他所有精彩的形象，有效的购物中心的开发，包括比如说在这个项目里面最高层的就是把我们影院变成是叠加型的两层那就很高了，大家知道影院做一层需要有十几米的空间，变成两层20几米了，20几米形成一个很明显的吸引点，整个综合体里面屋顶这个层面又有零售，又可以办公和酒店提供这些合作场所的时候，这个突然出现了非常具有特点的一种空间的要求，我这边正好没有带一个动画非常精彩，灯光处理以后怎么样六层顶上可以一个非常好的视觉，这个项目我们非常期待的，一线品牌两个办公楼都是经济很有创意的，两个住宅之间还有这些有机的结合或者分离这个也是，所谓形成很高档的住宅居住的的品质，但是又为这个可以说取得具有综合体形成以后他所独有的这种价值，这个也是我们在做这个整体，我们做每一个方案每一个项目的时候在前期可能花两三个星期探索，三个、四个、五个整体不同的形态，然后开发商规划局一起得出一个最佳的方案。这是内部的空间还有两个办公塔楼，很多这个处理在综合体里面我们必须学会妥协，这个不能把所有的事情绝对化，这是做综合体的一个心得，所以这个办公楼都要自己独立的出入口，我们要给办公楼的到达，特别是中国怎么样能够小车停在门口大堂进去不是一个小小的门面的出入口，还要借助商业出入口的空间，这些都是我们每天碰到的这个问题，但是你处理的好就是一个共同的的这种局面。同样的商业空间、乡野形象、商业所将来为整个城市市民带来的这种感受其实都是形成综合体的标志因素，所以标志性不是一个绝对性塔楼的问题，而是一个场所的问题，好的场所形成一个标志性这个也是这个功能。
    特别是我们接触到城市综合体都是城市很显著的位置，所以可达性可视性非常非常重要的因素，特别是可达性能够选一个点看上去可持续性特好，可达性很差，明明看得到下了闸道七拐八拐才能到达，我们怎么样做到很好可持续又要做到可靠性，所以这个设计组织这些人流物流车流不是一个简单的事情，这个真的是很有科学，很有创意的这样一种，所以很发达的美国购物中心我们也做很多，但是往往那些开发商说，你要第一次跑这边来停车的问题很头疼他以后不回来，因为更多的选择这是非常真实的事情，所以开发商要跟所有的进行合作，把停车进出到达提到一个非常重要的一个高度必须解决这个问题，还有这个量的问题必须解决，有的说综合体的开发其实非常的很有一些框框在里面，综合体一般的城市里面肯定是地下挖三层左右，挖四层以下地下室因为造价太高，三层能够停车是不是一层做商业，具不具备这个条件，做多少为什么两万以内还是两万以外，做多了两万可能不值得做，这些因素条件下多少停车非常容易算出来的，这个时候是不是可以做地上停车，这个涉及到一个容积率问题，希望是不是争取城市支持你把这部分不算进去，因为城市的问题，解决一个好的地标性还有城市的贡献，这些因素我们都是一直碰到，一些都是跟大型的开发商共同努力，我们所发挥的作用就是行家的身份，以在做购物中心综合体很有心得的情况下力争给开发商带来最佳的方案，这边就是为什么阐述这些观点，其实这是一个不容忽视的一个问题。
    购物中心就是说在符合他运作原则，给开发商和商家带来最大的利益，给购物者带来最大的体验和便捷性，还要具备创意，这个是一个很强的例子，我们不为做空间形象做这个项目，我们是以他最符合运作的角度出发把这个购物中心综合体，包括酒店我们现在已经在中国正在设计和建造的各种类型的酒店一共18个正在进行，大家知道洲际、凯越、万豪等等，办公楼也是一样就是一定要给他解决使用核心功能的设计，我们应该说不追求最绚丽，应该追求最简捷优美的，最简单的核心的处理方式，最好的展示大堂和到达点，车到达放客流下来进入车库，车库上来很便捷道路门厅这些非常非常重要的。这个项目是昆明的市中心顺城中心，这个应该很有意义，虽然进去看他说这个用材等等很朴素，但是整体成为城市里面一部分的做法这个应该很少中国看到，顺城其实就是这条街，以前一个回民聚集的地方，顺城一个三市街，两边都有主要干道，这个地形不太规则，但是形成的这些道路然后这个步行街等等都给这个城市是融入这个片区里面的的项目，所以我们设计的时候除了这些功能两个塔楼五栋住宅15万平方米购物中心很好的放进去，但是同时要很好的以购物中心构成的规律符合这个购物商业组合店铺的运作，使得有购物通道、也有中心广场等等要素这样一个项目，这个应该说我做的比较早，05年开始前两年建成了，现在运作越来越好，同样也是一样这些住宅都在空中具有相连，然后共同使用的花园会所，办公楼也是针对这个城市的主要面，所有的这些商业都形成了，然后引入了为这个业主引入了北京王府井百货，作为这个主店。进入这样一个综合体就像进入城市的街区一样，也并不压抑，大家走一下这些住宅的特楼都是分布非常合理的的位置，主家回去都是单独的出入口都是面向城市的干道，但是形成购物中心综合体里面有一个空间形象上有机的组合需求。
    我们说给市民提供一个公共空间也是综合开发理念的课题，这个例子可以说明上海悦达889国际地区协会亚太峰会举行的，颁奖仪式四个大奖之一，也是中国开发综合体取得一个大奖，这个也是我们角度来讲服务中国本土开发商也是一个具有意义的东西。这边提到的是这样一个狭长的基地上面怎么样帮助这个开发商取得规划的条件的变更，比如说原来所有的的控高都在60米但是非常不合理，因为60米必须排一排的办公楼，后面的住宅影响也是很大，周边都是住宅，商业也可能做不好，所以我们通过日照分析，通过形象的的分析把他集中一个塔楼里面做120多米的一个塔楼甲级办公楼，为这个购物中心再创造一个带有城市空间广场市民广场、商业广场、过渡空间这个塔楼的购物空间创造了一个非常好的空间，形态的角度来讲也赋予他他非常具有个性，这是亚洲第一个真正用美国的公司，德国的技术、中国制造在深圳北京都有厂制造的，通过计算机输入的数据所做出来三角形的模数任何空间形态都可以做成，大家看到世博会的中轴上面那个是假的，那个是拼接出来的，这个是设计之后用球体做出来的。这个带来的效应确实给这个地区带来一个很好的去除一个场所一个城市形象一个标志，运作就是这个招商的的深入越来越好，所以得到这个讲是要有这个零售业行业里面要有这些数据支持你作为成功的的综合体，还有商业共同体，不是说设计好看就可以，是要运作的好得到很大的开发商效应还有社会效应的组成。综合体一个复杂的东西，那么它的这种硬件创造的这个过程中间的这种成功的要素和像我们公司这样能够很合理的非常周到的去跟开发商一起努力的这样一种，其实里面引申出来还是软性的东西，这个特别强调了舒适感、人性化的方面，你创造了一个建筑精彩但是不符合人的流线运作还有空间尺度都是人的心理反映相背这个很难取得成果，这个是建筑师或者创意我们的角度来讲公司具有的资源，能不能去应付对付创造这些方面，在这些用材视觉当中做了工作，然后把这个人的心理和情感性这些东西很好的反映在购物中心的综合体里面，刚才说一年下来可能迎接几百万人的这样一个活动和穿越的地方，所以必须是综合体。
    后面一个是杭州的万象城，这个也是凯里森20年在中国的实践，一个港会作品代表着中国第一代购物中心，华润的杭州万象城标志着我们后面十年在中国和本土的开发商，和更加现在所购物者、消费者反映出来的需求融合的另外一个标志性的购物中心，所以从凯里森自己在中国的发展来讲是第二位最有意义的标志性的建筑。当然这个要求很高，这个开发是新鸿基和华润共同开发，所以可以看到华润中国的引领高端的的应该说中高端购物中心主流性的这样一个开发商，和新鸿基一个非常成熟的他是一个非常注重商业的运作，商业的组合这样一个，然后大家认为他是应该具有建筑形象的标志性，因为他在杭州的新城里面起到举足轻重的地位，再加上很多一线品牌的进入和地铁相连城市空间的创造，应该说特别是可以说在中国可能也是大型购物中心里面应该说屋顶的整体利用，我们当初想法因为面向的钱塘江，钱塘江就在这个位置，我们等于过来的是这边还有一条路，在这个面上可以这个截面上看到钱塘江，看得到杭州的的日月大剧院，所以我们除了五层购物中心以外，我们第六层一组非常具有吸引力餐饮和景观结合成花园，在接下来众多的万象城设计今天没有现实出来，我们现在在做青岛的万象城，郑州的万象城，无锡的万象城、石家庄万象城，现在很多正在跟政府谈的万象城都有这个花园，这个是一个例子塔楼正好跟他脱离的，但是有很多情况下，塔楼都是跟购物中心相连，可以这样说中国的土地出让特别是城市中心的角度来讲，土地并不是非常大的，刚才银泰大家看到很高的楼群，所以寸土寸金怎么样利用周边的广场绿化，变成了一个方向，一种挑战，从我们的角度来讲也是非常原因去看到一个项目全方位的从空中到地下，所以杭州万象城这个图片就是一个在西南角，下面是广场地铁，通过这样可以直接进入到地下一层或者地下二层。这是室内的空间从效果图最初的创意到效果图，到正式的空间都是一个很强的连续性，你说这个复杂吗？也不复杂很简单因为材料非常常见的，当然精心处理的，所以造价角度来讲不是最贵的，但是带来效益成功城市的贡献开发商、华润展开整个万象城系列角度来讲就是一个成功的代表。另外一个刚刚提到还是值得一提，因为城市中心区里面并没有高楼，这个环绕中心的公园，几百年历史的城市中心公园这个第三期的开发有餐饮娱乐为主，和室外形成一体的真的取得人都是必到这个地方，包括他们这个整个国家对外推广的欢迎到菲律宾旅游都是用这些图片，做好一个综合体成功变成城市的标志名片可以想象出价值，这些都是一些空间。所以，综合体，刚才讲很多的硬性使用功能，其实剩下的很多就是不具有实实在在功能可以出租的这些空间其实为综合体正式带来特点的空间，这个一定要很好的去提到很高的高度处理，我们一般会把景观，我们长期合作景观公司合作伙伴做出最适合这个项目的综合体，刚才讲第五期一个城市公园不大，大概一百多米这样一个情况，这个圈子下来刚刚的那个开场性和景观公园结合高档第五期的购物中心，今天主要一个讨论的形势把我们在中国的这些实实在在的例子和开发商做的这些体会，把这个城市综合体特别是作为商业展开，作为催化剂能够为这个综合体带来成功的心得大家交流一下。谢谢大家！
    主持人：杨先生用非常精美的图片，和独特的视角为大家分享这么多不同城市商业综合体代表座，下面大家有问题可以举手示意。
    香港演讲者：你们之前没有你们，你们这种形态怎么样争取上去的呢？
    杨砚：这个也比较有意思，我们现在跟华润合作得多，现在他可能要推出二十几个万象城，我们主要还是为他高端万象城的品牌，也可以说他们叫管理中心，他是大的八十几万平方米，我们一般掌控综合体，能够住宅的做住宅，我们把综合体商业方面我们做下去，你说到的这个，其实我们认识华润比较晚，但是他们非常愿意我们那个时候想介入，我们没有参与深圳的项目，虽然第二期上面做了预告，我们做了预告他们作为参考，实际上有些东西是系数定的，比如说我们提倡影院的扩建跨越城市的道路，不是把他变成简单的廊桥变成购物中心的跨越，这个包括商业街等等，当然他们当初的设想和建成二期商业街体量很大的差距，现在是一个两万平方米高档的品牌区，这个不说了，后面华润比较认可，凯里森在中国特别是中国的了解，我们对于中国的投入就像刚才介绍的我们04年开始设立上海的分公司，我从总部过来主持这样一个运作，到去年我变成上海北京各有比较大的公司，上海现在150来个人，北京180个人，加上美国一百个创意、设计师资深的建筑师进入这个扩充时间以后，对整个项目带来了巨大好处，在他们引领下中国年轻的建筑师团队把这些很好的做出来，所以我们很了解这个市场的需求，开发商的诉求，然后正好也是十几年前参与了中国的发展，所以华润对于我们还是很敬的，特别是很多二线城市，二线城市在中国的市场，所以刚才提到很多省会城市的名字，我们还有一些和华润紧密合作拿地，当然把这个作为一期设计来对待的，不是纯粹做一个想象东西把政府忽悠一下把地拿下来，真正的怎么样最好的概念做下来，然后马上进行下一步，我们现在很多天津、武汉、长春、兰州等等都是我们跟他们一起运作，我们也参与他们的一些欢乐颂，在哈尔滨正在进行欢乐颂华人产品，也是他们想要看到第一个就是也规模可能有体系的这样一个欢乐颂的产品，欢乐颂的运作其实是华润万家是要拥有和运作，现在交通过华润置地，因为万象城背景进行管理，我们赋予两家做大，我们刚才提到购物中心的概念，其实有些公司里面可能将来发展更完善以后不同品牌的商业购物中心综合体也好都会产生，我们在美国所有大的开发商，这种大家的密切合作都是属于很顺，所以我们跟华润合作虽然很辛苦但是很顺，大家的理念交流相贴切的。